房地產(chǎn)成本摸底觸動(dòng)各方神經(jīng) 調(diào)研結(jié)果或成為下一步樓市政策調(diào)整依據(jù)

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，近期國家統(tǒng)計(jì)局將對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息，觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺(tái)政策？房價(jià)是否會(huì)隨之波動(dòng)？……各種猜想隨之而來。
　　為何一條消息會(huì)帶來如此大的沖擊波？
　　國家統(tǒng)計(jì)局首次摸底住房成本
　　據(jù)了解，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。
　　知情人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中，國家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。
　　由于涉及敏感的住房成本問題，因此國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果還沒出來，單單一條消息就已引起各方的關(guān)注。有網(wǎng)友認(rèn)為，調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費(fèi)用，利潤大多不實(shí)。也有網(wǎng)友表示，任何統(tǒng)計(jì)調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏，有摸底總比沒有強(qiáng)，至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系。
　　近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，由于擔(dān)憂樓市持續(xù)回暖，房價(jià)可能“漲速失控”，目前情況下不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測，可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當(dāng)期，非常適合進(jìn)行調(diào)查研究，而調(diào)研的結(jié)果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。
　　而據(jù)知情人士透露，本次國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。
　　房價(jià)虛高原因是成本構(gòu)成不合理？
　　目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個(gè)謎題，公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害，開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。
　　然而很多開發(fā)商們認(rèn)為現(xiàn)在土地成本過高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖則說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)說過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。
　　記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商，這個(gè)樓盤項(xiàng)目均價(jià)為每平方米18000元。“別看我們的報(bào)價(jià)高，其實(shí)賺得并不多?！遍_發(fā)商表示，該樓盤建安成本每平方米就要4800元，其他成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費(fèi)等，而土地成本在各項(xiàng)成本中占有很大比例，這個(gè)樓盤是2002年拿地的，因此利潤可觀，如果是2006年、2007年拿地，以現(xiàn)在的價(jià)格銷售說不定還會(huì)虧損。
　　這位開發(fā)商說，以他的感覺，開發(fā)商每賺1元錢，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。就他的觀點(diǎn)，房價(jià)合理的構(gòu)成應(yīng)該是地價(jià)、造價(jià)、營銷和稅前利潤各占1/3，這樣地方政府、開發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，土地成本過高導(dǎo)致了平衡無法建立，以上海為例，據(jù)他估算，上海外環(huán)以外，土地成本約占開發(fā)總成本的20%-30%，內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%，而中心區(qū)的成本占比可高達(dá)60%。
　　當(dāng)然，這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認(rèn)可。很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價(jià)部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測算，當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。
　　從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)來看，在經(jīng)濟(jì)不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達(dá)20%，最高達(dá)61.64%。
　　有專家認(rèn)為，之所以在房價(jià)是否過高、開發(fā)商是否暴利、房價(jià)成本是否合理等諸多問題存在爭議，一個(gè)重要原因就是當(dāng)前的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)還無法全面、詳細(xì)地提供商品房開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成等信息，房地產(chǎn)定價(jià)缺乏客觀的參照標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)是否合理因而也就無從判斷。
　　專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控
　　據(jù)悉，此次調(diào)查以國家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施，按照國家統(tǒng)計(jì)局的安排，在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后，各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料。這意味著國家統(tǒng)計(jì)局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會(huì)有結(jié)果?！斑@么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說明了房價(jià)在民生問題中的重要位置?！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I運(yùn)中心主任高海燕說，不管結(jié)果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控。
　　高海燕說，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者三者之間的利益博弈。從這個(gè)角度看，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就是開發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應(yīng)該主動(dòng)公開財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容，這樣才能回應(yīng)開發(fā)商和購房者的關(guān)切，才有可能真正揭開房價(jià)的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會(huì)責(zé)任。