您當(dāng)前的位置：首頁 > 行業(yè)動(dòng)態(tài) > 各市造價(jià)動(dòng)態(tài) > 南通
【 信息發(fā)布時(shí)間：2006-05-22 閱讀次數(shù)：】 【我要打印】 【關(guān)閉】
建設(shè)部：房地產(chǎn)調(diào)控向“精確制導(dǎo)”過渡 |
|
|
| "調(diào)控淡出"等觀點(diǎn)交鋒，凸顯新一輪樓市調(diào)控著力點(diǎn) 在政府對(duì)樓市調(diào)控一周年，治理炒房、泡沫等樓市"病毒"取得階段性成果之后，北京、上海、廣州、深圳，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)"風(fēng)向標(biāo)"的四大城市，近期房?jī)r(jià)再次強(qiáng)勢(shì)反彈，有的城市漲幅高達(dá)25%。是市場(chǎng)需求突然加大，還是政府調(diào)控乏力？圍繞此輪房?jī)r(jià)上漲，各種觀點(diǎn)展開了新一輪交鋒"調(diào)控淡出說"：調(diào)控要"精確制導(dǎo)" 一段時(shí)間以來，一些開發(fā)商、專家不斷放出"調(diào)控淡出"的信息。 但建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠表示，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正在從2005年的"全面開花"向2006年的"精確制導(dǎo)"過渡。建設(shè)部今年將通過項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品房供給。開展以貨幣補(bǔ)貼為主解決低收入家庭住房問題的試點(diǎn)工作。國(guó)土資源部表示,將加大對(duì)中低檔房土地專項(xiàng)供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地。"暴利有理說"：反向角力折射對(duì)立心態(tài) "沒有巨大的利潤(rùn)支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。"這句最早出自京城某開發(fā)商的"名言"，被普遍認(rèn)為是開發(fā)商面對(duì)2005年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控最經(jīng)典的內(nèi)心道白。 此論立刻遭到網(wǎng)民"圍攻"。 樓市調(diào)控的主要目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過度上漲。一些大城市房?jī)r(jià)增幅"越調(diào)越高"，自然會(huì)引來消費(fèi)者怨聲載道。北京師范大學(xué)青年教師李先生抱怨說："我待購一年，等來的竟是每平方米多付近千元！這是樓市調(diào)控一周年后百姓想要的結(jié)果嗎？"一些城市消費(fèi)者發(fā)起的"不買房行動(dòng)"，更是將口頭上的怨言變成行為上的對(duì)抗。 供需關(guān)系日趨對(duì)立，令有識(shí)之士深感憂慮。北京裕昌置業(yè)總經(jīng)理常鵬坦言，房?jī)r(jià)上升太快，并非行業(yè)之福。只有營(yíng)造出和諧共贏的供需環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有良性的發(fā)展空間。否則只會(huì)讓政府和百姓憂慮，反過來采取更嚴(yán)厲的應(yīng)對(duì)措施。 這種心態(tài)乃至行為上的對(duì)立，客觀上為政府的宏觀調(diào)控提出了新的要求---和諧供需關(guān)系。"富人優(yōu)先論"：住房為誰而建？ 京城房地產(chǎn)商任志強(qiáng)在一個(gè)經(jīng)濟(jì)論壇上說：不要讓所有老百姓都買房子，因?yàn)槲覀儧]有那么大的生產(chǎn)量。在供應(yīng)量少的情況下，一定是先滿足最富的人。 "為誰建房"的爭(zhēng)論便應(yīng)聲而起。網(wǎng)民的質(zhì)疑引發(fā)一些開發(fā)商反思。浙江綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平等人坦言，企業(yè)要追逐利潤(rùn)，但不要忘記自己的社會(huì)責(zé)任。商品房要講求品質(zhì)，價(jià)格上要讓大多數(shù)老百姓買得起房，開發(fā)商承諾的一定要兌現(xiàn)。 針對(duì)"為誰建房"的質(zhì)疑，開發(fā)商認(rèn)為，更多地考慮拉高房?jī)r(jià)多賺錢，追求利潤(rùn)最大化，是商家的目標(biāo)；而讓中低收入者"居者有其屋"，建立有效的住房保障體系，應(yīng)該是政府的事！ 任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)解釋說："實(shí)際上我想說的是必須分清開發(fā)商和政府不同性質(zhì)的責(zé)任。" 住房社會(huì)保障體系十分脆弱，是產(chǎn)生"為誰建房"爭(zhēng)論的原因之一。一些地方政府沒有通過制度安排或調(diào)控手段，讓低收入戶買得起低檔房或限價(jià)房；許多城市沒有啟動(dòng)廉租房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)也嚴(yán)重不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)24個(gè)大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。 專家認(rèn)為，適度限制大面積、別墅化的高檔商品房建設(shè)，從政策上鼓勵(lì)開發(fā)商加大經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房的建設(shè)比例，應(yīng)為今后政府調(diào)控的著力點(diǎn)之一。這方面可以說已經(jīng)起步，但離消費(fèi)者的預(yù)期還很遠(yuǎn)。"誤導(dǎo)輿論說"：市場(chǎng)呼喚透明度 最近，圍繞商品房簽約銷售數(shù)量和空置率等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市建委和一些開發(fā)商"各唱各調(diào)"，耐人尋味：一些開發(fā)商指責(zé)未售出商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)滯后失真；而北京市建委則認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)每天更新，既不滯后且是準(zhǔn)確的。 究竟誰在誤導(dǎo)消費(fèi)者？從深圳等大城市近期情況看，樓市的確出現(xiàn)了"縮量空漲"的反?，F(xiàn)象。 早在去年底，建設(shè)部負(fù)責(zé)人就在房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上批評(píng)說：調(diào)控實(shí)施以來，一些開發(fā)商制造不當(dāng)輿論，有的散布不負(fù)責(zé)任的言論，有的甚至曲解中央調(diào)控政策，借助個(gè)別媒體誤導(dǎo)消費(fèi)者。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾提醒說："沒有國(guó)家利益，就沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。" 中央黨校研究員曾業(yè)松說，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，靠制造不實(shí)言論支撐高房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)輿論和消費(fèi)者，不僅不道德，也是危險(xiǎn)的。政府應(yīng)采取措施，進(jìn)一步提高樓市透明度，讓違規(guī)者無處遁形。 發(fā)改委已表示將推動(dòng)公布住房成本的調(diào)查工作，國(guó)土資源部也表示將提高樓市用地信息的透明度。"擠出效應(yīng)說"：高房?jī)r(jià)造就"房奴" "房奴"一詞近期成為網(wǎng)上流行詞。指的是支付天價(jià)房款而過度貸款或借款、承受巨大還款和精神壓力的購房族。 一家中央媒體的主任記者牛先生每周兩次游泳已堅(jiān)持三年，自從今年初購房負(fù)債后，他被迫退掉了游泳卡，周末驅(qū)車郊外的家庭休閑也取消了。他自嘲："過去人家叫我'牛哥'，現(xiàn)在改叫'蝸牛'了！" 北大蔡志洲概括了房?jī)r(jià)過快上漲的四大"擠出效應(yīng)"，即抑制居民其他消費(fèi)、加劇收入不公、浪費(fèi)社會(huì)資源、影響農(nóng)村剩余勞動(dòng)力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。 專家說，購房者因透支積累而淪為"房奴"，凸顯過度集中的單一消費(fèi)方向，抑制了健康的社會(huì)投資和消費(fèi)，從而使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鏈條畸形化。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容甚至提醒說，應(yīng)防止房地產(chǎn)業(yè)"挾持"中國(guó)經(jīng)濟(jì)。 新浪網(wǎng)就"目前房?jī)r(jià)是否仍高"引導(dǎo)網(wǎng)民討論，結(jié)果發(fā)現(xiàn)九成多民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)仍高。如果民意是出臺(tái)政策的支撐點(diǎn)，那么，這意味著平抑房?jī)r(jià)仍是宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一，力度不能減小、只能加大。部分行政單位自建住房實(shí)為特權(quán)房 在商品房市場(chǎng)漲勢(shì)中，一些擁有某種權(quán)力的單位集資自建的住房，多建在優(yōu)良區(qū)位，每套面積動(dòng)輒一兩百平方米，卻以半福利方式售給單位職工，售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相差懸殊。 我們不反對(duì)行政事業(yè)單位正當(dāng)?shù)募Y建房，但問題是自建住房單位的職工或配偶早已按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購買了公有住房，享受了國(guó)家房改政策，而在單位集資建房中又享受了大多數(shù)老百姓享受不到的種種"優(yōu)惠"，在社會(huì)上造成苦樂不均現(xiàn)象。 集資自建住房的單位大多具有一定的特權(quán)，利用自身的關(guān)系，以低于"招、拍、掛"交易方式的價(jià)格獲得廉價(jià)土地，輕而易舉地打通各種關(guān)節(jié)，享受在工程建設(shè)稅費(fèi)方面的多種減免和優(yōu)惠政策，大幅度地降低了工程造價(jià)。這使得原本住房條件就不錯(cuò)的一些單位職工，住房越來越好，有的或擁有了幾套住房，或以市場(chǎng)差價(jià)獲取厚利。而大多數(shù)住房本來較差的城市居民，卻只能以高價(jià)購買商品房。這顯現(xiàn)了政府在住房管理上的漏洞。 自建住房的行政事業(yè)單位以非"招、拍、掛"方式取得土地，造成土地交易市場(chǎng)不公平。一些單位自建住房時(shí)攀比標(biāo)準(zhǔn)，浪費(fèi)大量資源，在群眾中造成不良影響，損壞政府形象。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，某些單位自建住房時(shí)不進(jìn)行招投標(biāo)，導(dǎo)致工程中收取回扣、偷工減料等現(xiàn)象多有發(fā)生。某些單位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)動(dòng)時(shí)，若趕上自建住房，便能多得一處大房子，這就容易造成一些單位領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格購買多套房屋，攫取不正當(dāng)?shù)睦妗? 當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲幅度大，廣大群眾意見不小。政府有關(guān)部門應(yīng)高度重視，并采取措施加以規(guī)范治理，剎住那些行政事業(yè)單位有損社會(huì)公平的自建住房歪風(fēng)。樓市受困信息斷裂與偽信息 專家建議公布住宅地價(jià)利潤(rùn)率 房?jī)r(jià)飛揚(yáng)，誰在左右中國(guó)房?jī)r(jià)？經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋是，市場(chǎng)供需。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前中國(guó)樓市，主導(dǎo)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素除了市場(chǎng)供需，還有充斥市場(chǎng)的"偽信息"。 如何消除這些"偽信息"的影響，已成中國(guó)樓市的一個(gè)重要命題。 "在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)抑制投資性需求之外，當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的另一個(gè)重要渠道是實(shí)行房?jī)r(jià)、地價(jià)定期公開。地方政府分區(qū)域選取住宅樓盤公布其合理利潤(rùn)，可以有效防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用信息不對(duì)稱哄抬房?jī)r(jià)。"著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成日前接受記者采訪表示。斷裂的信息：政府?dāng)?shù)據(jù)房地產(chǎn)商也不愿看 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價(jià)等。這些數(shù)據(jù)一般以市為單位，沒有定期發(fā)布時(shí)間，即使發(fā)布，時(shí)間也很滯后，經(jīng)常在成交月份的一個(gè)月以后。至于構(gòu)成樓盤重要成本的地價(jià)，各地有關(guān)職能部門更是諱莫如深。而不少地產(chǎn)商透露，地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)地產(chǎn)商的報(bào)表做的?？紤]到可能與稅收掛鉤問題，地產(chǎn)商一般會(huì)報(bào)低房?jī)r(jià)和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準(zhǔn)的，地產(chǎn)商根本不會(huì)去看它。在確定樓盤均價(jià)時(shí)，地產(chǎn)商也會(huì)像買房人一樣去參加房展會(huì)，同時(shí)再看看周邊樓價(jià)。 但即使是這種開發(fā)商也不愿意看的數(shù)據(jù)，消費(fèi)者拿到卻非常困難。沒有穩(wěn)定的發(fā)布渠道，沒有固定的發(fā)布時(shí)間，沒有可以即時(shí)查詢的免費(fèi)或收費(fèi)資訊?？梢哉f，在地產(chǎn)商、政府、消費(fèi)者三者之間，信息的真實(shí)流動(dòng)實(shí)際上在很大程度上出現(xiàn)了斷裂。偽信息"造市"：地方政府的尷尬與曖昧 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的極度不對(duì)稱，房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息"造市"成了抬升房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段。 "只要有幾個(gè)大發(fā)展商聯(lián)手，把一個(gè)地方的樓價(jià)抬上去還是比較容易的。首先，找到一個(gè)題材---這個(gè)題材越稀缺越好，因?yàn)檫@樣參考比較的機(jī)會(huì)便很少---比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊(duì)或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時(shí)小幅提升均價(jià)，試探市場(chǎng)底線，成功的話區(qū)域內(nèi)所有樓盤都會(huì)跟進(jìn)，不斷將房?jī)r(jià)推向高點(diǎn)。"江蘇一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商爆出行業(yè)秘密。他說，目前發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期總體上還是看好的，在這種情況下，根本不用擔(dān)心有樓盤會(huì)不跟進(jìn)。 對(duì)消除房地產(chǎn)商的偽信息"造市"，不少職能部門顯得態(tài)度曖昧、不積極。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控伊始，廣東幾大房地產(chǎn)商不約而同地在一些媒體露面，宣揚(yáng)地根趨緊、房?jī)r(jià)要漲理論。對(duì)于這些明顯誤導(dǎo)消費(fèi)者的造市信息，有關(guān)部門并沒有及時(shí)澄清。 廣東樓市出現(xiàn)的這種政府反應(yīng)滯后現(xiàn)象，在全國(guó)范圍內(nèi)比較普及。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)商不斷通過發(fā)布市場(chǎng)火爆信息進(jìn)行"造市"努力的同時(shí)，大部分地方政府的職能部門對(duì)此采取了聽之任之的態(tài)度。由于房地產(chǎn)牽扯到幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，各地政府顯然不愿房?jī)r(jià)增幅下跌過多。用什么來抑制過熱：政府參考價(jià)？ 政府提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息對(duì)抑制住房消費(fèi)過熱有沒有作用？ "政府通過公布區(qū)域房地產(chǎn)成交量、均價(jià)等市場(chǎng)整體走勢(shì)數(shù)據(jù)，對(duì)消費(fèi)者的購房心理還是能夠產(chǎn)生一些作用的?，F(xiàn)在的問題是政府拿到的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，公布也沒有穩(wěn)定的渠道。"專家建議有關(guān)職能部門采取措施，盡可能真實(shí)地收集、公布房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)與價(jià)格數(shù)據(jù)。 除了整體市場(chǎng)走勢(shì)外，在實(shí)際的市場(chǎng)層面，對(duì)消費(fèi)者購樓意向產(chǎn)生影響的是擬買樓盤的周邊房?jī)r(jià)。因此，有專家建議地方政府分區(qū)域制定住宅類樓盤的"政府參考價(jià)"。 "我認(rèn)為，公布地價(jià)、對(duì)城市住宅商品分區(qū)域取樣，公布地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率，能提升消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，抑制當(dāng)前的消費(fèi)熱潮。"尹伯成分析說。 尹伯成提出土地收入歸中央所有的建議。他認(rèn)為，國(guó)有土地的收入本身在理論上也應(yīng)納入到中央收入之中，可以最大限度地避免地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)介入過深的問題。 |