上半年中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)“全盤皆漲”

——中房協(xié)認(rèn)為：調(diào)控房?jī)r(jià)用財(cái)稅手段更有效

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者林深

漲！漲！漲！

上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)近幾年來中最為強(qiáng)勁的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的信息，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。

在北京、深圳等一線城市連續(xù)多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下，房產(chǎn)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)正在向其他地區(qū)一路蔓延。2005年3月以來住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，南京、杭州、寧波6月份房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.3%，8.6%、6.9%。

隨后的二、三線城市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出普漲局面，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(zhǎng)沙、惠州、大理等市住房?jī)r(jià)格的上漲，已經(jīng)進(jìn)入到全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅的前十位。北海市的房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)兩個(gè)月位居榜首，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了15.1%，16.5%。

而事實(shí)上，根據(jù)中房指數(shù)研究院和一些城市的有關(guān)部門對(duì)實(shí)際成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，某些地區(qū)實(shí)際房屋成交價(jià)格漲幅還要高于已經(jīng)公布的漲幅。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全盤“皆漲”。

針對(duì)這一態(tài)勢(shì)，8月11日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)專門發(fā)布《2007年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，專項(xiàng)對(duì)今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)做系統(tǒng)分析。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，今后應(yīng)加強(qiáng)包括出臺(tái)物業(yè)稅法、調(diào)整利率等在內(nèi)的財(cái)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段。

三大因素助推上半年樓價(jià)

中房協(xié)報(bào)告認(rèn)為，今年上半年雖然擺脫了2005年來土地供應(yīng)連續(xù)減少的局面，土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)10%，但由于前兩年基數(shù)較小，供應(yīng)總量依然不足，一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)速度減緩，上半年全國(guó)完成土地開發(fā)面積占同期土地購(gòu)置面積比重68.4%，而占?xì)v年待開發(fā)土地面積比重僅40%，土地有效供應(yīng)明顯不足。

與土地購(gòu)置面積同比上升10%相比，同期購(gòu)置土地費(fèi)用卻同比上升高達(dá)28.6%。朱中一認(rèn)為，這表明土地購(gòu)買價(jià)格的上漲。單位土地面積開發(fā)成本明顯加大，反映出拆遷安置費(fèi)用的提高，和實(shí)行“招拍掛”后地價(jià)的上漲，而這一切終將反映到房?jī)r(jià)上。

另一組形成對(duì)比的數(shù)據(jù)是，商品房供應(yīng)增幅回落與需求顯著上升的反差，供不應(yīng)求的矛盾正在加劇。上半年除完成土地開發(fā)面積增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)外，商品房新開工面積同比回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積低了9.3個(gè)百分點(diǎn)。

而相形之下，需求類指標(biāo)增幅卻強(qiáng)勁上升，上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.5%，增幅比去年同期提高了5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.8%，增幅同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)22.5%，增幅比去年同期提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)36.8%，增幅比去年同期提高了13.9個(gè)百分點(diǎn)。

造成住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的原因有很多，朱中一分析認(rèn)為，從需求方面看，在人民幣升值、流動(dòng)性過剩背景下，大量資金涌向住宅市場(chǎng)，家庭擁有多套住宅的數(shù)量增加；而前兩年受宏觀調(diào)控影響，一些持幣待購(gòu)的消費(fèi)者，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金等。

“就供應(yīng)方面而言，除了土地成本上升影響，部分開發(fā)商基于對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期看好，大量項(xiàng)目閑置、囤積現(xiàn)象，也加劇了有效供應(yīng)的不足，還有城市拆遷進(jìn)度普遍放緩以及去年以來實(shí)行新政后項(xiàng)目套型調(diào)整等都綜合影響了市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量?！敝熘幸徽f。

此外，二手房和租賃市場(chǎng)的發(fā)展滯后也是造成房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的另一大誘因。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全介紹，40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示二手房交易量縮價(jià)升。上半年二手房成交總面積不但沒有增長(zhǎng)，還同比減少1.6%。其中二手住房成交面積增長(zhǎng)幅度低于新建商品住房銷售面積漲幅21.8個(gè)百分點(diǎn)，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%。二手住房成交套數(shù)與新建商品住房占比為56.3%。二手房交易量?jī)H為新房的一半。

而二手房?jī)r(jià)漲幅卻異?？焖?，并于今年6月首度超過新房?jī)r(jià)格的漲幅。通常情況下新房?jī)r(jià)格的漲幅要高于二手房?jī)r(jià)格，而在新房供應(yīng)不足情況下，二手房?jī)r(jià)被迅速抬升，今年6月二手房?jī)r(jià)格上漲7.8%，高于同期新建住宅價(jià)格漲幅0.4個(gè)百分點(diǎn)，莫天全預(yù)計(jì)，短期內(nèi)這種情況還會(huì)繼續(xù)保持。

行政干預(yù)適得其反？

對(duì)于上半年房地產(chǎn)呈現(xiàn)出來的種種問題，中房協(xié)報(bào)告坦陳，商品住宅供不應(yīng)求局面下半年仍難以緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力依舊存在。

值得注意的是，衡量供求的關(guān)鍵性指標(biāo)，商品住宅銷售面積與竣工面積比在上半年首度突破了2.0達(dá)到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武漢、南京、杭州4城市該數(shù)據(jù)分別為2.97、2.42、2.31、2.06，而重慶、廣州、上海也達(dá)到了1.89、1.79、1.74，意味著購(gòu)買力的增長(zhǎng)速度將把可供數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后，而這一趨勢(shì)無疑將在下半年延續(xù)。

在分析中國(guó)樓市快速上揚(yáng)深層原因時(shí)，也有不少反思近兩、三年來政策宏觀調(diào)控得失的聲音。中房協(xié)報(bào)告認(rèn)為，今年以來，房?jī)r(jià)普遍上漲，人們對(duì)某些宏觀調(diào)控政策措施的有效性產(chǎn)生了疑慮。比如，套型90平米一下占70%以上的規(guī)定，與實(shí)際需求不一致。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房的價(jià)格有關(guān)，與硬性的指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大。但靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，難以達(dá)到目的。通過對(duì)北京、上海、深圳、天津4城市消費(fèi)者調(diào)查，有70－80%的消費(fèi)者選擇了100平米以內(nèi)戶型，而對(duì)90平米戶型的需求，深圳只有46%，上海僅37%。

“對(duì)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)該多采取財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)的手段，這樣收效會(huì)更大?！敝熘幸徽f，調(diào)控需要政府行政與市場(chǎng)機(jī)制兩種手段互相結(jié)合。

除了反思調(diào)控，中房協(xié)也對(duì)金融系統(tǒng)執(zhí)行不到位提出了批評(píng)：銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房抵押貸款的條件，客觀上支持了住房消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。

此外，朱中一還認(rèn)為，近年來外資進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，雖然緩解了一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，增加了部分供應(yīng)，但也增加了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度。

物業(yè)稅出臺(tái)“越早越好”

針對(duì)上半年市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，中房協(xié)報(bào)告預(yù)計(jì)，在今年下半年或今后一段時(shí)間內(nèi)，政府還可能出臺(tái)一些新的調(diào)控措施。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，物業(yè)稅等財(cái)稅金融手段、金融政策調(diào)整、土地市場(chǎng)治理、住房保障制度落實(shí)等均是未來調(diào)控的主要手段。

對(duì)于萬眾關(guān)注的物業(yè)稅何時(shí)出臺(tái)，朱中一表示，目前是針對(duì)現(xiàn)有住房數(shù)量、還是人均面積大小等都還存在不同方案，“但就目前來看，遲早都要走這一步，早一點(diǎn)走更好。”

朱中一認(rèn)為，目前全國(guó)房?jī)r(jià)存在明顯的“虛高”，一個(gè)明顯的證據(jù)是，今年一季度住房租賃價(jià)格與銷售價(jià)格漲幅分別為1.5%和6%，租賃需求是反映真實(shí)的居住實(shí)際要求，兩者存在4.5個(gè)百分點(diǎn)落差，要引導(dǎo)消費(fèi)，抑制虛高增長(zhǎng)，物業(yè)稅無疑是最為有力的利器。

此外，朱中一還建議，在擴(kuò)大土地有效供應(yīng)方面，在固守18億畝耕地前提下，探索城市住宅用地增加與農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的政策。

在金融方面，中房協(xié)同時(shí)建議銀行存款利率上調(diào)并高于物價(jià)上漲指數(shù)，避免更多的資金向房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，分流投資者相關(guān)渠道，在大力培養(yǎng)租賃市場(chǎng)方面，政府應(yīng)該一方面考慮對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面也要考慮減少個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋租賃市場(chǎng)。