（2）某小區(qū)基礎(chǔ)部分設(shè)計階段造價控制

蘇州達仁建設(shè)工程咨詢有限公司   趙慶龍  周國平

一、工程概況

蘇州某小區(qū)住宅工程，總建筑面積近6萬平方米。地下汽車庫建筑面積約9600m2。上部建筑主要由6幢高層住宅組成。高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系；項目預(yù)計總投資額為4億元。

二、設(shè)計階段造價控制難點

單位面積用鋼量和混凝土用量已經(jīng)成為建設(shè)方最為關(guān)注的第一指標，一般也是房產(chǎn)公司評定設(shè)計施工圖優(yōu)劣的指標，限額設(shè)計也就是鋼筋和砼含量指標，無法量化到具體造價指標，包知一些大型地產(chǎn)集團如萬科、金地等。一般認為造價控制就是專挑毛病和卡著規(guī)范邊緣走等等，少鋼筋和砼，其實不然，如果是卡著規(guī)范邊緣走，專揀鋼筋，那么該造價控制人員是不合格的。如果為專揀鋼筋做優(yōu)化，那是最低級任何結(jié)構(gòu)設(shè)計人員都能辦到的。但事實上有時鋼筋、砼含量少，但設(shè)計造價反而高，綜合效益差，這是一般人無法理解的。

本項目實施過程中，根據(jù)初步基礎(chǔ)方案，經(jīng)過類似工程對比分析，我們認為工程造價高，施工不方便，工期長，建議設(shè)計上優(yōu)化。業(yè)主認為要改設(shè)計，但原設(shè)計院認為鋼筋和砼含量指標，已達到設(shè)計合同要求，且在同行業(yè)中應(yīng)是領(lǐng)先的，無法優(yōu)化。業(yè)主請其他設(shè)計院對現(xiàn)設(shè)計進行優(yōu)化，但對操作過程中，發(fā)現(xiàn)其他設(shè)計院有明顯不足點：

1. 大院任務(wù)多，對設(shè)計優(yōu)化這類收費不高的小活看不上，不愿意做，或不組織強有力的技術(shù)力量。

2. 出于自我保護的考慮，設(shè)計院的專家不肯提有價值的意見，不愿意幫助其他院提高設(shè)計水平。

3. 為避免得罪同行，專家不愿意提尖銳的意見，不肯指出他人的錯誤。

4.設(shè)計院無法突破自身固有的缺陷，提供的意見價值有限。

5. 事后優(yōu)化，設(shè)計院不一定全部接受優(yōu)化的建議；

6、設(shè)計院對造價控制方面薄弱，成本控制意識不強，沒有專人進行設(shè)計概算、預(yù)算。設(shè)計人員本身對工程造價的專業(yè)知識較差；

因此設(shè)計階段請專業(yè)設(shè)計院人員進行鋼筋和砼含量進行設(shè)計優(yōu)化，控制造價，顯然達不到業(yè)主需要的目標。

三、在本工程中基礎(chǔ)部分設(shè)計優(yōu)化主要考慮的問題

經(jīng)過前面設(shè)計院接觸，業(yè)主對設(shè)計院優(yōu)化已無信心，通過和我們溝通，認為在這方面我們接觸的較早，委托們們進行綜合造價控制。我們根據(jù)項目特點，通過實際工程的反復比較和試驗，以及大量數(shù)據(jù)的分析論證，提出了全新的經(jīng)濟設(shè)計理念，提出不以鋼筋和砼量作為考核指標，按項目利潤率、工程造價、施工方便性、質(zhì)量、工期等綜合考慮。

1、對建筑方案在滿足基本規(guī)劃要求的前提下，重點關(guān)注地下停車庫的布局，柱網(wǎng)選擇，車流導向，車庫標高等各方面做最優(yōu)化選擇，做到地下停車庫停車效率最高。

2、結(jié)構(gòu)布置舉行專家論證，對設(shè)計院提供的方案進行專家論證，做多方案比較，多方案探討，有利于項目整體提高抗震性能，找出結(jié)構(gòu)選型合理，符合建筑方案要求，造價經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)方案，作為實施方案；

3、對提出的不同方案在初步設(shè)計階段即進行設(shè)計概算，為結(jié)構(gòu)選型提供強有力的經(jīng)濟指標分析。為選擇結(jié)構(gòu)型式做技術(shù)支持。

4、實施構(gòu)件優(yōu)化，征對構(gòu)件配筋、構(gòu)件尺寸多方案進行比選；

5、不同的基礎(chǔ)方案，少則相差幾十萬，多則相差幾百萬。

四、本工程基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)優(yōu)化實例：（建筑方案已優(yōu)化后）

本工程所有房子基礎(chǔ)原設(shè)計為獨立承臺，承臺間用地梁相連見下圖：

可以看出設(shè)計院在設(shè)計本基礎(chǔ)時，還是經(jīng)過充分考慮的。大部分設(shè)計為三樁承臺、兩樁承臺，承臺高度1000，止水板厚度300，配筋為￠12@150上下雙向;地梁斷面為300*1000，采用400管樁，樁長29m.在跟設(shè)計溝通過程中，設(shè)計認為此方案總體砼含量、鋼筋含量比其他方案優(yōu)。

經(jīng)我公司分析后認為，此方案有以下不足：

1、承臺、地梁較多，土方開挖多采用人工或小挖機施工工效慢，造價高；

2、工期較長。主要節(jié)點施工工序為：大面積土方開挖→承臺挖土→承臺磚胎膜施工→承臺粉刷→磚胎膜外側(cè)回填土→防水施工→承臺鋼筋→防水板鋼筋→澆筑砼。此方案中占用時間最長的為承臺土方開挖和磚胎膜施工。

3、兩樁、三樁承臺部分樁承載力沒有用足，存在富余。如設(shè)計計算要求承臺下需要2.1根樁，但施工時必須施工3根樁才能滿足要求。造成樁基的浪費；

4、在承臺內(nèi)防水施工難度高，防水施工質(zhì)量難以得到保證；防水展開面積較大；

經(jīng)過我公司與業(yè)主溝通，取得業(yè)主支持后，建議設(shè)計單位采用整板基礎(chǔ)如下圖所示：

整板板厚為h=800，配筋為￠18@150上下雙向;采用400管樁，樁長改為18m，樁基礎(chǔ)按照剪力墻的位置在墻下布樁，大大減少了樁承載力的富余情況。同時避免了獨立承臺的幾項缺點。

1、土方開挖速度快，整體開挖，人工修整。避免了承臺內(nèi)人工挖土的情況；

2、大大縮短了施工工期。施工過程中取消了磚胎膜的砌筑和磚胎膜內(nèi)側(cè)防水；

3、樁承載力得到充分利用；

4、防水施工方便，防水質(zhì)量高，防水細部少；

5、打樁時避免了穿過難打的砂層，避免引孔，施工速度快。

6、避免了承臺時因樁偏位需加大承臺等簽證。

經(jīng)綜合測算優(yōu)化后方案，砼、鋼筋含量稍有提高，但后者更優(yōu)，為了對兩個方案的主要經(jīng)濟指標進行比較，我們進行了如下測算：

某住宅基礎(chǔ)設(shè)計方案主要經(jīng)濟指標比較

綜合測算造價減少24萬多元，工期可以節(jié)省30天，對整個小區(qū)來說基礎(chǔ)部分可以節(jié)約成本350多萬元。施工更方便，質(zhì)量更優(yōu)，綜合優(yōu)勢非常明顯。

五、設(shè)計優(yōu)化需要注意的問題。

1、工程師要有綜合素質(zhì)，不但懂造價，而且要懂設(shè)計。從事優(yōu)化設(shè)計的人員應(yīng)具備建筑專業(yè)的綜合知識，要將設(shè)計和造價結(jié)合在一起考慮。要在施工方案階段就介入，了解設(shè)計師的意圖。

要有豐富的從業(yè)經(jīng)驗，根據(jù)各個設(shè)計院，各個開發(fā)公司的設(shè)計圖紙，進行總結(jié)、提煉。在相同之處找不同，博采眾家之長，找出最優(yōu)方案。

2、優(yōu)化設(shè)計人員要有良好的心態(tài)和溝通能力。設(shè)計成果是設(shè)計院工程師辛勤勞動的結(jié)果，是設(shè)計人員嘔心瀝血的作品，肯定有他的道理和理念。優(yōu)化人員在感到方案不妥或優(yōu)化余地時，一定先要吃透原設(shè)計的精神，不能一棍子打死，完全推翻原方案。

尺有所短，寸有所長。不同的人對同一問題的看法、理解有著他自己的視點。只有充分理解原設(shè)計意圖，才能與原設(shè)計者進行溝通，并能最大程度的應(yīng)用原來的設(shè)計參數(shù)和好的設(shè)計理念。

3、優(yōu)化設(shè)計必須得到建設(shè)單位的強烈支持。實際上，優(yōu)化結(jié)果能否被采納，最主要的因素就是建設(shè)單位的態(tài)度。建設(shè)單位的考慮因素較多，建筑方案要受到規(guī)劃條件的限制，設(shè)計修改要受到總工期的控制，優(yōu)化所帶來的成本節(jié)約與提前開工所帶來的資金成本比價等都決定著建設(shè)方對優(yōu)化設(shè)計的態(tài)度。因此，設(shè)計優(yōu)化越是提前介入，越能體現(xiàn)優(yōu)化的價值。建設(shè)單位越能早一點接收設(shè)計優(yōu)化的理念，設(shè)計優(yōu)化越能對總體造價起到更大的影響。

4、設(shè)計優(yōu)化要有一個團隊，團隊中專業(yè)配套齊全，人員分工明確。要有建筑結(jié)構(gòu)、安裝、造價人員。提出的新的方案和理念，要在滿足基本的建筑、結(jié)構(gòu)要求的前提下，選擇經(jīng)濟上合理的方案。在設(shè)計階段，對不同的方案要進行經(jīng)濟指標測算，提供判斷合理方案的依據(jù)。

綜上所述，通過設(shè)計優(yōu)化來控制工程造價是一個系統(tǒng)的工程。要正確處理技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一是控制投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時正確處理咨詢公司、建設(shè)單位、設(shè)計單位之間的關(guān)系是決定優(yōu)化成敗的前提。要逐步將事后控制為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂茷橹?，才是設(shè)計優(yōu)化的目的。