房地產(chǎn)開發(fā)中后期的造價(jià)管理
【 信息發(fā)布時(shí)間：2010-03-07 閱讀次數(shù)：】
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□任登軍 朱祥亮
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理的關(guān)鍵是投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段等四個(gè)階段。但前期階段造價(jià)管理主要在決策層面，施工階段對(duì)工程造價(jià)的實(shí)用技能要求較高。本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中后期的造價(jià)管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，即涵蓋項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段乃至銷售階段。在節(jié)約成本、減少工程造價(jià)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的前期過(guò)程中的造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制起主要作用，房產(chǎn)開發(fā)的中后期成本控制方法單一，但對(duì)從事造價(jià)人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從中后期的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程來(lái)探討造價(jià)管理。
一、項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理
施工階段是造價(jià)管理的重要階段，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，項(xiàng)目造價(jià)管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實(shí)施。由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能控制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生。由于開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中施工的實(shí)際情況與工程招投標(biāo)時(shí)所設(shè)想的情況往往有一定程度的改變，這導(dǎo)致工程變更時(shí)常發(fā)生，從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的改變，這些在成本上表現(xiàn)為工程造價(jià)的增加，控制變更是這一時(shí)期開發(fā)商的主要工作，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終造價(jià)。如果有變更的情況出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡快地分析變更產(chǎn)生的原因及其影響，及時(shí)合理地做好變更的控制工作。如何對(duì)變更進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面努力：
1.圖紙會(huì)審是有效控制工程變更的起點(diǎn)
這里所說(shuō)的圖紙會(huì)審，是在招標(biāo)完成并確定總承包方后，由開發(fā)商牽頭，各參與施工的單位參加的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議。雖然，此次圖紙會(huì)審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問(wèn)題的解決只能依靠增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。作為開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對(duì)照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)性掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。
2.施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度
工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、投資、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有投資和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將投資與進(jìn)度掛鉤，因?yàn)?，工期延誤會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為費(fèi)用增加。
3.及時(shí)委托跟蹤審計(jì)單位進(jìn)行造價(jià)控制
雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有強(qiáng)制要求委托跟蹤單位進(jìn)行工程施工的造價(jià)控制，但是跟蹤審計(jì)的作用對(duì)工程成本控制起著非常積極的作用，跟蹤審計(jì)的作用有以下幾個(gè)方面：
(1)檢查項(xiàng)目概算執(zhí)行情況。檢查有無(wú)超出批準(zhǔn)概算范圍投資和不按概算批復(fù)的規(guī)定購(gòu)置自用固定資產(chǎn)，擠占或者虛列工程成本等問(wèn)題。
(2)檢查工程設(shè)計(jì)變更、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)。
(3)加強(qiáng)設(shè)備、材料價(jià)格控制，尤其要對(duì)建設(shè)單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備、材料的價(jià)格進(jìn)行檢查，防止從中加價(jià)。對(duì)已購(gòu)設(shè)備、材料因故不能使用的，要分析原因，分清責(zé)任，并督促建設(shè)單位及時(shí)處理，避免造成更大的損失。
4.重視對(duì)工程簽證的管理
工程簽證是工程合同價(jià)款調(diào)整的重要依據(jù)之一。對(duì)于一個(gè)具體工程項(xiàng)目而言，要杜絕工程變更幾乎是不可能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設(shè)單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小，以利于控制投資規(guī)模，施工單位則傾向于通過(guò)工程變更取得較高的額外補(bǔ)償。在工程實(shí)踐中，工程簽證存在以下問(wèn)題：(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類，使工程簽證更加合理；(2)在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，忽略中標(biāo)后可能出現(xiàn)的工程變更問(wèn)題，沒有考慮工程變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；(3)工程實(shí)施過(guò)程中，如何規(guī)范合同履行過(guò)程，使工程簽證有據(jù)可查，有法可依；(4)在變更工程計(jì)價(jià)中，如何解決開發(fā)商和施工單位出現(xiàn)分歧；(5)怎樣正確及時(shí)處理工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性和時(shí)間性。
現(xiàn)場(chǎng)簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如果違背了技術(shù)要求，不符合國(guó)家的工程量計(jì)算規(guī)則或不符合國(guó)家定額的內(nèi)容，即使簽證程序符合規(guī)定，也同樣是不合理的。準(zhǔn)確性是指計(jì)量無(wú)誤，文字表達(dá)清楚，與實(shí)際情況相符。否則很容易引起糾紛，有的簽證僅表達(dá)變更的工程內(nèi)容，沒有記錄變更的工程量，或者沒有準(zhǔn)確表達(dá)有關(guān)量，給竣工結(jié)算留下了漏洞。
二、強(qiáng)化結(jié)算管理，把好審核關(guān)
房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算如何真實(shí)地反映整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)際造價(jià)，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理的能力。要想及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算，必須收集、整理資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證材料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性，如設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)的有設(shè)計(jì)人員簽名和相關(guān)印簽，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理的簽證必須有施工單位工地負(fù)責(zé)人的簽章并征得設(shè)計(jì)人員的認(rèn)可等。房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視工程結(jié)算工作，提高結(jié)算管理水平，要制定明確的時(shí)間要求和考核機(jī)制，保證工程及時(shí)結(jié)算，工程結(jié)算要按照國(guó)家有關(guān)政策和規(guī)定，實(shí)事求是地進(jìn)行編制。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，嚴(yán)格把好價(jià)款審核這最后一關(guān)。對(duì)于未按圖紙要求完成的工程量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費(fèi)用；凡合同條款未明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約等一律核減費(fèi)用。只有嚴(yán)格辦好項(xiàng)目每個(gè)合同的工程結(jié)算工作，編制正規(guī)的結(jié)算報(bào)告，才能為工程項(xiàng)目的整體竣工決算打下良好的基礎(chǔ)，避免建設(shè)方的利益受到損害。