投資估算是項目決策的重要依據(jù)之一,在整個項目投資決策過程中,首先要對項目建設中工程造價部分進行估算,在此基礎上研究項目是否建設。投資估算要保證必要的準確性，如果誤差太大，必將導致決策的失誤。因此，準確、全面地估算建設項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設項目投資決策階段造價管理的重要任務。
筆者主持編制了某住宅小區(qū)的可行性研究報告（含投資估算），該住宅小區(qū)是市武進區(qū)某鎮(zhèn)為響應社會主義新農(nóng)村建設的需要，按照高起點、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學性及示范性，以人性化的設計準則，汲取國內(nèi)外先進的設計理念，實現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，具有一定導向性的新模式的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)占地面積184.4畝，總建筑面積23.7萬平方米，其中住宅面積19.02萬平方米，沿街商業(yè)樓面積2.39萬平方米，地下車庫面積2.25萬平方米，總戶數(shù)1578套。小區(qū)住宅以小高層(9～11層)、高層(14～16層)為主，戶型有160m2大戶、120m2中戶、80m2小戶三種。小區(qū)配套建設公共服務用房及地下停車庫，沿街配套建設商鋪。下面就如何做好投資估算談幾點粗淺認識：
一、投資估算的三個階段
投資估算工作隨投資決策過程深入的程度不同相應分成三個階段，各階段所具備的條件和掌握的資料不同，其投資估算的準確度不同，因而每個階段投資估算所起的作用也不同。
1．投資機會研究及項目建議書階段的投資估算：該階段工作比較粗略，投資額的估計一般是通過與已建類似項目的對比得來的，因而投資估算的誤差率可在±30%左右。此階段的投資估算是作為領導部門審批項目建議書、初步選擇項目的主要依據(jù)之一，對初步可行性研究及投資估算起指導作用。
2．初步可行性研究階段的投資估算：該階段是介于投資機會研究和詳細可行性研究之間的中間階段，投資估算的誤差率在±20%左右。
3．詳細可行性研究階段的投資估算：隨著階段的不斷發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來越豐富，投資估算逐步準確，因此該階段研究內(nèi)容更為詳盡，其投資估算的誤差率應控制在±10%以內(nèi)。
二、投資估算的內(nèi)容
建設項目投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和鋪底流動資金估算。固定資產(chǎn)投資估算的內(nèi)容按照費用的性質劃分，包括設備及工器具購置費、建筑安裝工程費用、工程建設其他費用（不含流動資金）、預備費、建設期貸款利息。而該住宅小區(qū)主要是以建筑安裝工程費為主，工程其他費用主要有土地及拆遷安置費、建設單位管理費、勘察設計費、招標代理費、工程咨詢費、工程監(jiān)理費、施工圖審查費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費、城市基礎設施配套費、人防建設費、白蟻防治費、教育地方附加費、散裝水泥專項基金、墻改基金、規(guī)劃服務費、城建檔案費、工程保險費、房屋所有權登記費、產(chǎn)權登記測繪費、測量放線費、地形圖費、環(huán)評費、垃圾處理費、污水處理費、水增容費、電增容費等27項，依據(jù)武進區(qū)政府《關于安置房建設中規(guī)費征收有關問題協(xié)調(diào)會議紀要》的有關精神，部分費用可以緩交或免交，以減輕有關資金的壓力。
三、投資估算的方法
投資估算的方法有很多，而對于房屋、建筑物等投資估算，最常用的是指標估算法，以元/m2表示。根據(jù)這些投資估算指標，乘以所需的面積，就可以求出相應的土建工程、給排水工程、照明工程、暖通工程、變配電工程等單位工程的投資。在此基礎上可匯總成某一單項工程的投資，另外再估算工程建設其他費用及預備費，即求得所需的投資。該住宅小區(qū)投資估算采用的就是這種方法。
四、投資估算編制的注意點
在編制投資估算時，應根據(jù)國家有關規(guī)定，參考投資主管部門或地區(qū)頒布的估算指標，結合本工程的具體情況進行。同時，在編制時需注意兩個方面：一方面套用的指標與具體工程之間的標準或條件有差異時，應加以必要的換算或調(diào)整；另一方面使用的指標單位應密切結合每個單位工程的特點，能正確反映其設計參數(shù)。估算指標的正確制訂對于提高投資估算的準確度，對建設項目的合理評估，正確決策具有不可估量的作用。
五、估算指標的確定
由于投資估算指標屬于項目建設前期進行估算投資的技術經(jīng)濟指標，它不但要反映實施階段的靜態(tài)投資，還必須反映項目建設前期和交付使用期內(nèi)發(fā)生的動態(tài)投資，以投資估算指標為依據(jù)編制的投資估算，包含項目建設的全部投資額，這就要求投資估算指標比其他各種計價定額具有更大的綜合性和概括性。
在確定投資估算指標時，成立專業(yè)齊全的編制小組，選擇經(jīng)驗豐富的造價工程師任組長，帶領其他咨詢?nèi)藛T，共同制訂一個包括編制原則、編制內(nèi)容、指標的層次、項目劃分等內(nèi)容的編制方案，并按以下三個階段進行工作：
1.收集整理資料階段。收集整理已建或在建的，符合現(xiàn)行技術政策和技術發(fā)展方向、有可能重復采用的，有代表性的工程設計施工圖、標準設計及相應的竣工結算或施工圖預算資料，同時對調(diào)查收集到的資料按占投資比重的大小，相互關聯(lián)的多少進行分析整理。在做該住宅小區(qū)估算指標時，采集了可以利用或參照的資料，有戚區(qū)某鎮(zhèn)安置房、新北區(qū)某新村安置房，武進某小區(qū)安置房、某開發(fā)公司商品房、新區(qū)某鎮(zhèn)的安置房等各種房型、不同作用的有關指標信息。
2.平衡調(diào)整階段。對于收集的資料來源不同，雖經(jīng)過一定的分析整理，但難免會由于設計方案、建設條件和建設時間上的差異帶來某些影響，使數(shù)據(jù)失準，因而必須對有關資料進行綜合平衡調(diào)整。將收集到的資料進行分析，考慮到該住宅小區(qū)建在武進區(qū)某鎮(zhèn)，對武進的權重比例取大些進行綜合評定。又考慮到投資者的設計意圖是傾向于上海的有關設計，因而又對上海的有關資料進行收集平衡。
3.測算審查階段。通過對以上資料的平衡調(diào)整，初步確定了該住宅小區(qū)的估算指標，然后通過組織有關專業(yè)人員予以全面審查，在同一價格條件下進行比較，檢驗其偏離程度是否在允許偏差的范圍內(nèi)，如偏差過大，則查找原因，進行修正，直到滿足條件后進行定稿，最終得出了該住宅小區(qū)的估算指標：高層住宅1130元/m2，多層住宅650元/m2，商業(yè)用房1350元/m2，地下車庫2350元/m2。將這些估算指標乘以相應的面積，然后以此為基數(shù)確定其他有關費用，相加后即得到該項目的投資估算總額為46000多萬元，作為可行性研究報告中資金籌措的依據(jù)，更是項目經(jīng)濟評價的依據(jù)。
該住宅小區(qū)的估算指標得到了委托方的充分認可，并給委托方進行有效控制設計方案、推行限額設計起了較大的作用，最終使得施工圖預算與投資估算相差為6.5%。
(常州武晉工程造價咨詢有限公司強文健)