中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)　包宗華

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生1992年，日本勞動(dòng)省《每月勤勞統(tǒng)計(jì)調(diào)查》發(fā)表了日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)資料。從1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地價(jià)上漲了56.1倍，年平均高漲14％以上，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)高漲。這30年里，六大城市的國(guó)民生產(chǎn)總值上升17.4倍，每年增長(zhǎng)6～10％，雖然增長(zhǎng)速度也很快，但與地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲相比，形成了驚人的差距，從而成為世所公認(rèn)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　在這30年里，日本地價(jià)每年漲幅都超過10％，但每年高低并不一樣。其中漲得更快的有3次。第一次，1961年前后以工業(yè)用地地價(jià)上漲為帶頭，最高的年漲幅為53.2％；第二次，1973年以日本前首相田中角榮發(fā)表“日本列島改造論”為起因，以住宅用地價(jià)格更快地上漲為主，最高的年漲幅為37.8％；第三次，1985年由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展而引發(fā)大城市商業(yè)用地價(jià)格帶頭上漲，最高的年漲幅為18％。

　　此前，世界上許多典型的泡沫經(jīng)濟(jì)事件，多是其價(jià)格在短期內(nèi)瘋狂地上漲幾十倍甚至上百倍而形成泡沫經(jīng)濟(jì)，然后是這個(gè)過高價(jià)格維持不了多長(zhǎng)時(shí)間就像泡沫一樣地破滅，最后是價(jià)格回落到與原價(jià)比較接近的水平。日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)則是另一種模式，它是經(jīng)過一般性泡沫（專家們認(rèn)為，連續(xù)3年每年價(jià)格上漲10％以上就應(yīng)認(rèn)定為產(chǎn)生了一般性泡沫）長(zhǎng)達(dá)30年的積累而形成的。由于這30年里其他物價(jià)也有一定幅度的上漲，因而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，地價(jià)和房?jī)r(jià)最高只下降22～46％，并沒有回落到與原價(jià)比較接近的水平。

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的主因

　　一、日本地少人多，土地緊缺，存在著地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲的可能性。二、近30年，日本國(guó)民生產(chǎn)總值以每年6～10％％的幅度快速增長(zhǎng)，廣大居民生活水平也不斷提高，產(chǎn)生了對(duì)土地、住房和其他房地產(chǎn)的旺盛需求，也存在著地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲的可能性。三、日本政府認(rèn)為不應(yīng)干預(yù)地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)投機(jī)行為也不實(shí)施調(diào)控，而且堅(jiān)持了30年。這是把以上兩條可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)性的主要原因，也是地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲30年的主要原因。四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)生了對(duì)地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲的巨大承受力，這是地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲30年而不破滅的另一個(gè)原因。五、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間，存在著共榮、共衰的關(guān)系。前面講到這30年里，日本有3次地價(jià)上漲得更快的年代，都與當(dāng)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有新的大發(fā)展密切相連。1960年至1990年，日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展，直到1990年才開始走向蕭條，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)也同步破滅。這是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)30年才破滅的第三個(gè)原因。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅并造成巨大危害，使日本政府逐步認(rèn)識(shí)到政府不干預(yù)地價(jià)和房?jī)r(jià)是產(chǎn)生這次泡沫經(jīng)濟(jì)的主因，因而亡羊補(bǔ)牢，于1990年開始介入住房問題，采取了一些平抑房?jī)r(jià)和抑制土地投機(jī)的措施。

　　據(jù)日本土地綜合研究所2006年公布的1983年至2005年?yáng)|京圈、大阪圈和名古屋圈的地價(jià)分年度變動(dòng)率顯示：從1991年至1993年，以上地區(qū)的住宅地價(jià)（商業(yè)等用地的絕對(duì)數(shù)與住宅用地不盡相同，但變動(dòng)幅度相近，故用住宅地價(jià)為代表），雖有政府干預(yù)，但仍阻擋不住泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的巨大沖擊力而大幅度下降。從1994年開始，政府干預(yù)地價(jià)的作用開始顯現(xiàn)。它雄辯地證明，只要下力氣干預(yù)就可以平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)，只要干預(yù)的措施得當(dāng)，就可以取得平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)的顯著成績(jī)。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)造成的危害

　　一、土地和房地產(chǎn)價(jià)格上漲高而快，投資可以獲取高額利潤(rùn)，造成了資金傾斜和行業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

　　二、各企業(yè)擁有的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)價(jià)格不斷高漲，攤?cè)氤杀镜恼叟f費(fèi)比重不斷增大，從而增大產(chǎn)品成本并提高價(jià)格，既不利于國(guó)內(nèi)人民的消費(fèi)，也不利于國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、土地和房?jī)r(jià)不斷高漲，造成廣大工薪階層“買房難”，也租不起市內(nèi)昂貴的住房。許多居民只能到遠(yuǎn)郊區(qū)去租房或買房，每天要花相當(dāng)多的時(shí)間乘車上下班。城市中心地區(qū)的高地價(jià)和房?jī)r(jià)使得許多居民遷出，造成城市中心地區(qū)原有的社會(huì)結(jié)構(gòu)解體。

　　四、大大提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。根據(jù)日本野村綜合研究所提供的資料，日本東京都上世紀(jì)80年代進(jìn)行道路建設(shè)，購(gòu)買土地的費(fèi)用平均占總造價(jià)的43.3％％。幾個(gè)特殊地段，如東京都千代田區(qū)長(zhǎng)田町環(huán)狀2號(hào)線、港區(qū)三田放射21號(hào)線竟驚人地超過90％％。

　　五、地價(jià)和房?jī)r(jià)連續(xù)30年高漲，使人們形成地價(jià)和房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下降的預(yù)期，被稱之為“土地神活”或“房地產(chǎn)神話”，并成為不合理地刺激購(gòu)買需求和刺激價(jià)格持續(xù)上漲的因素。

　　六、地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷高漲產(chǎn)生的“高額利潤(rùn)”，使大量社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)者和擁有者集中，造成社會(huì)財(cái)富分配新的不公平，擴(kuò)大了貧富差別，產(chǎn)生了促進(jìn)“兩極分化”的惡劣作用。

　　七、這次日本泡沫經(jīng)濟(jì)（含房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)）的深度和廣度特別巨大，破滅后造成了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條期，對(duì)日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大危害。

　　房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的啟示

　　一、日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)由一般性泡沫積累而形成，已得到世界經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛認(rèn)可和重視。近一段時(shí)期，有些西方國(guó)家的地價(jià)和房?jī)r(jià)以每年7％％～10％％甚至更高的幅度持續(xù)上漲，許多外國(guó)專家著文指出，這些國(guó)家正在積累一般性泡沫，如不及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，終有一天會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。這一意見適用于我國(guó)，值得重視。

　　二、日本地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格連年高漲的兩條可能性，一是人多地少，土地緊缺；二是因國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活持續(xù)發(fā)展和提高，對(duì)土地和住房不斷地提出新的需求。這兩條可能性我國(guó)都存在，我們必須高度警惕。

　　三、日本形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的主因是政府不干預(yù)地價(jià)和房?jī)r(jià)。前些年，我國(guó)也不干預(yù)和調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了有的城市房?jī)r(jià)上漲過快和有的城市房?jī)r(jià)過高的突出問題，既造成了中低收入者買房難，也在產(chǎn)生著促進(jìn)“資金傾斜”和“兩極分化”的惡劣作用。因此，要認(rèn)真汲取日本的教訓(xùn)，加強(qiáng)調(diào)控和干預(yù)。

　　四、在對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)慘痛教訓(xùn)有較深認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，日本通過政府干預(yù)，取得了長(zhǎng)達(dá)11年的地價(jià)及房?jī)r(jià)穩(wěn)定。我國(guó)這幾年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果還不盡如人意，只要提高認(rèn)識(shí)，加大調(diào)控力度和采取切實(shí)有效的措施，一定能把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的要求落到實(shí)處。