如何理解合同中“建筑面積”含義
【 信息發(fā)布時間：2007-04-03 閱讀次數(shù)：】
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案情與分歧：車庫面積是否應(yīng)作為結(jié)算面積計算
某建筑公司承攬黃金花園4號樓的施工項目，其將4號樓土建工程交由袁某施工。袁某承包的方式為包工，袁某自備施工用具材料。承包價款為每平方米建筑面積100元，建筑面積按實際施工圖紙面積計算。合同簽訂后，袁某組織施工，其中二至六層及閣樓建筑面積為5324.81平方米，一層車庫儲藏室標(biāo)高未達(dá)到2.2米，面積為944.02平方米。工程于2005年12月16日竣工驗收，雙方因車庫面積是否應(yīng)作為結(jié)算面積計算工程款而發(fā)生紛爭。
車庫儲藏室究竟應(yīng)否作為結(jié)算面積計算工程款有以下幾種意見：
第一種意見認(rèn)為：嚴(yán)格依合同約定按建筑面積結(jié)算工程款。根據(jù)江蘇省建設(shè)廳蘇建定(2003)373號關(guān)于頒發(fā)《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》的通知，車庫儲藏室圖紙標(biāo)高變更為2.18米，未達(dá)2.2米不屬于建筑面積，不應(yīng)當(dāng)計算工程款。原告袁某實際施工的建筑面積為5324.81平方米。
第二種意見認(rèn)為：原、被告之間簽訂的承包合同是內(nèi)部承包關(guān)系，施工過程中的原材料均由被告建筑公司提供，袁某在自備施工用具的前提下與被告間所形成的實質(zhì)是勞務(wù)合同關(guān)系， 被告支付給原告的工程款應(yīng)當(dāng)是勞務(wù)費用。因而應(yīng)當(dāng)按原告施工的面積即6268.83平方米計算工程款。
評析：結(jié)算條款中“建筑面積”內(nèi)涵是什么？
首先，從合同的內(nèi)容和目的分析雙方約定結(jié)算條款的真實意思。按照協(xié)議約定，袁某承包的方式是包工，其自備施工用具，工程中的原材料均由被告提供。原告必須按照工程進(jìn)度接受被告的監(jiān)督管理。承包款按每平方米建筑面積100元，建筑面積按實際施工圖紙面積計算。從原被告簽訂合同的內(nèi)容看，不但約定了工程款的計算依據(jù)，而且對計算標(biāo)準(zhǔn)中的“建筑面積”亦界定為實際施工圖紙面積。在實際施工過程中，原告依據(jù)圖紙進(jìn)行工程施工，即建造了4號樓的整體土建工程，包括車庫、標(biāo)準(zhǔn)層及閣樓。另外，被告本是施工單位，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》及相關(guān)法律規(guī)定，建筑工程不能擅自轉(zhuǎn)包或分包與無資質(zhì)的單位或個人施工。原告是不具備施工資質(zhì)的個人，因而雙方并非建筑法上的承包或分包關(guān)系。從承包合同的目的考量，被告是建筑公司，無固定的施工人員，通過內(nèi)部承包的方式聘用原告為其施工負(fù)責(zé)人，與其結(jié)算的是勞動報酬，從公平的角度分析，亦應(yīng)當(dāng)按工作量或?qū)嶋H施工的面積6268.83平方米為袁某結(jié)算工程款。
其次，原被告合同中出現(xiàn)的“建筑面積”是否適用江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》中關(guān)于建筑面積的規(guī)定。從上述分析得知，原被告在合同中已明確“建筑面積”是指實際施工圖紙面積，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同來確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。從另一個角度分析，《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》規(guī)定建筑物內(nèi)層高未達(dá)到2.2米部分的面積，不計算建筑面積。該規(guī)定適用于地上、地下建筑物的建筑面積計算問題，主要適用于江蘇省各設(shè)計、施工、建設(shè)及造價咨詢單位。被告建筑公司是4號樓工程競標(biāo)后的施工單位，應(yīng)當(dāng)受上述文件中關(guān)于計算建筑面積的制約。原被告間是內(nèi)部承包關(guān)系，施工過程中的原材料均由被告提供，原告在自備施工用具的前提下與被告間所形成的實質(zhì)是勞務(wù)合同關(guān)系， 《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》對原告袁某不具有約束力，被告支付給原告的工程款應(yīng)當(dāng)是勞務(wù)費用。
綜上分析，袁某并非施工單位，與建筑公司間是勞務(wù)合同關(guān)系，且被告擬定合同時未明確告知原告雙方結(jié)算應(yīng)適用江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》作為結(jié)算依據(jù)。該份計價表只對本案被告具有約束力。袁某按照協(xié)議的約定以及實際施工圖紙完成了包括一層車庫儲藏室土建工程的施工，建筑公司應(yīng)當(dāng)按照約定給付工程價款。建筑公司認(rèn)為參照《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》及承包合同的約定，袁某施工的一層車庫儲藏室標(biāo)高未達(dá)到2.2米，不應(yīng)當(dāng)作為結(jié)算面積計算工程款，與事實不符，亦與民法公平、公正原則相違背。
因此，筆者贊成第二種觀點：一層車庫儲藏室應(yīng)作為結(jié)算面積計算工程款。
(作者單位：江蘇省睢寧縣人民法院)