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一套房要奮斗多少年 14大原因揭開(kāi)房?jī)r(jià)暴漲內(nèi)幕

【 信息發(fā)布時(shí)間:2006-12-04  閱讀次數(shù):我要打印】 【關(guān)閉

 

 

一、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲

自2004年以來(lái),全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)走高,成了中國(guó)百姓心頭難抑之痛。

“我工作一年的收入,還趕不上一套房子一個(gè)月的漲額。”在北京一家廣告公司供職的張遙先生感嘆。

短短一年間,一套54萬(wàn)元的房子就能上躥到86萬(wàn)元,利潤(rùn)率高達(dá)60%。這樣的“爆炸式增值”,在2003至2004年的上海樓市,是件尋常事。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14.4%,比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn);2005年商品房平均銷售價(jià)格一季度上漲幅度是12.5%,二季度漲幅是10.1%,三季度漲幅是8.8%。

房?jī)r(jià)居高不下,中央政府不斷釋放出“抑制”信號(hào):央行上調(diào)個(gè)人房貸利率;“國(guó)八條”問(wèn)責(zé)地方負(fù)責(zé)人;央行建議取消房屋預(yù)售制度……2005年,僅僅在3月至5月,中央就四次出臺(tái)宏觀措施來(lái)調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),頻度之高,殊為罕見(jiàn)。

開(kāi)發(fā)商坐不住了。中央政府出臺(tái)的種種措施,針對(duì)性是比較明顯的。但令人遺憾的現(xiàn)實(shí)是,強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商總是能夠通過(guò)各種途徑,規(guī)避國(guó)家輪番出擊的政策,繼續(xù)獲取暴利。

不斷“狂飆”的房?jī)r(jià),引發(fā)著人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的種種爭(zhēng)論。人們不禁要問(wèn):究竟是什么助推了房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)高漲?

對(duì)普通百姓而言,一些城市房?jī)r(jià)瘋漲,到了高不可攀的地步。日益貴族化的房?jī)r(jià),往往只能讓人“望房興嘆”。

位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段,可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”,追索其近年來(lái)的房?jī)r(jià)攀升軌跡:

2001年10月,一期開(kāi)盤均價(jià)約6000元/平方米;2002年底二期開(kāi)盤均價(jià)上升至7000元左右/平方米;2003年底,房?jī)r(jià)已躍至11000元/平方米;2004年第三季度,均價(jià)高達(dá)16000元/平方米;2005年3月,其房?jī)r(jià)已漲至24000元/平方米。

不到三年半,這一樓盤的房?jī)r(jià)瘋漲了300%。如此“高成長(zhǎng)性”恰是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。

在2003年以前的很長(zhǎng)一段時(shí)間,北京一直是中國(guó)房市的最高點(diǎn),專家將它比喻為“珠穆朗瑪峰”。

與上海比,近年來(lái)北方房?jī)r(jià)的漲幅不算最高,龐大的流動(dòng)人口和特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì),培育了一批又一批消費(fèi)大軍,富人可以在二環(huán)附近或CBD購(gòu)買豪宅,或者在西山、溫榆河一帶購(gòu)買別墅,老百姓則只有在五環(huán)或郊區(qū)找到居所。

溫和“上漲”的態(tài)勢(shì)下,京城三環(huán)內(nèi)商品房單價(jià)仍動(dòng)輒多在1萬(wàn)元左右,看上去雖比上海低,但若按上海小區(qū)、樓盤相對(duì)較高的建設(shè)質(zhì)量和較低的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)折算,北京的真實(shí)房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高出一大截。

事實(shí)上,即使是在中央一系列的重拳調(diào)控下,北京的期房?jī)r(jià)仍然上漲了1183元/平方米。

來(lái)自北京市建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告顯示,2005年1月至11月,全市商品住宅期房?jī)r(jià)格繼續(xù)高漲,平均價(jià)格6776元/平方米,同比上漲了1183元/平方米,漲幅為21.2%;其中普通商業(yè)住宅6797元/平方米,同比增長(zhǎng)12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面積也繼續(xù)上漲,漲幅為5.7%,樓市空置率與房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)背離。業(yè)內(nèi)人士分析,北京市的商品房總體價(jià)格依然保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

二、一套房子究竟要奮斗多少年

與上海高房?jī)r(jià)不斷走跌的情形相反,一向走勢(shì)平穩(wěn)的深圳房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)出新高。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告,2005年1~3季度,全市商品住宅均價(jià)為6639.64元/平方米,同比上漲12.18%。其中供應(yīng)量最大的寶安、龍崗兩區(qū)同比增長(zhǎng)30%。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),10336元/平方米———這是深圳2005年10月份新開(kāi)盤項(xiàng)目的均價(jià)。

急速上升的房?jī)r(jià),提升了市場(chǎng)投機(jī)的心態(tài)。統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示,深圳購(gòu)房投資比例大概在17%,接近上海,也迫近20%的國(guó)際警戒線。不少人發(fā)出了深圳會(huì)否成為下一個(gè)“上?!钡膿?dān)憂……

截至2005年11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.8%,漲幅比10月份高0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.3%,漲幅比10月份高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

工作一年,積攢下來(lái)的錢還不夠買幾個(gè)平方———目前不少年輕人面臨這樣的窘?jīng)r。

因買房而產(chǎn)生這些郁悶的年輕人,在中國(guó)的大中城市里隨處可見(jiàn)。他們有的要么租房住,要么靠家里人的鼎力資助。雖說(shuō)自強(qiáng)自立的意識(shí)從未停過(guò),但無(wú)奈之下還是接受了“嗟來(lái)之食”。

生于上世紀(jì)70年代的張躍,北京市建設(shè)部門的工作人員。單位的福利分房沒(méi)趕上,面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其購(gòu)買能力的高房?jī)r(jià),他感到迷惘而無(wú)助:難道安分守己地勤勉工作,真的換不來(lái)一套房子嗎?難道真的要窮盡一生,為一套房子而負(fù)債累累嗎?

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),一套100平方米的房子究竟意味著什么呢?網(wǎng)民對(duì)此也有著一個(gè)大概匡算:

假如我是工人,沒(méi)有下崗,一個(gè)月拿800元錢,不抽煙、不喝酒、不結(jié)婚、不吃飯??傊?,一分錢不花,在房?jī)r(jià)不上漲的前提下,要買那樣的房子,得連續(xù)工作100年;假如我是公務(wù)員,混得一般,一個(gè)月2500元,不抽煙、不喝酒、不吃飯、還不貪污不受賄,想買那樣的房子得熬上33年……

虞存輝,1999年大學(xué)畢業(yè),在北京一家效益不錯(cuò)的企業(yè)做市場(chǎng)營(yíng)銷,卻錯(cuò)過(guò)了福利分房的最后一班車。那時(shí)他的女朋友還在念書,他也有單位宿舍住,并不急著買房。2003年初,眼看房?jī)r(jià)越漲越高,家人和朋友都催著趕緊買房,于是匆匆忙忙加入看房大軍中去。

“人一著急就容易沒(méi)了方向,再加上當(dāng)時(shí)一陣搶購(gòu)風(fēng)潮,我甚至連自己想要什么樣的房子都沒(méi)明確概念,只覺(jué)得房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒往上躥,要盡快買房減少購(gòu)買成本。為看房簡(jiǎn)直快跑斷了腿。后來(lái)漸漸有了比較明確的定位:交通要方便,最好能挨著軌道交通,但不能太吵;離主要商業(yè)中心不能太遠(yuǎn),購(gòu)物要方便;考慮到老家人經(jīng)常來(lái)探望,起碼買套大些的,太小的戶型不能考慮。另外,父母還特別關(guān)照附近要有小學(xué)、中學(xué),為將來(lái)孩子上學(xué)考慮?!彼f(shuō):那段時(shí)間所有的娛樂(lè)都退居了二線,每天下班后的任務(wù)就是看房,周末更是雷打不動(dòng)的看房日,真是比上班還累。先是看了幾個(gè)月的新盤,又看了幾個(gè)月的二手房……兜了一大圈之后,竟然沒(méi)有找到一套合適的,不是太貴就是太遠(yuǎn),要么來(lái)晚了,我們都快絕望了。正巧女朋友的一個(gè)同學(xué)是做中介的,手頭有一套房子是某單位的宿舍,雖然是二手房,但地理位置離人大不太遠(yuǎn),上學(xué)購(gòu)物都方便,借錢也要買,不然真的是錯(cuò)過(guò)這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店,我們決定買下它。除了自己的十余萬(wàn)元存款,向雙方父母各借了十多萬(wàn)元,最后按揭20年買下來(lái)。當(dāng)鑰匙拿到手的那一刻,我累得已經(jīng)說(shuō)不出話來(lái)。

其實(shí),像小虞這樣為買一套房子跑幾十趟腿的在購(gòu)房族中并不是少數(shù)。記者隨機(jī)采訪的四十幾位購(gòu)房者中,最多的看了快三年,一般看房次數(shù)也得十幾次。這還不算中意樓盤后簽完意向書辦手續(xù)要跑的腿兒。

三、買房難的三個(gè)原因

在中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作的孫浩先生,自從2003年以來(lái),除去特殊的事情,周末考察樓盤已經(jīng)成為他的一個(gè)“保留節(jié)目”,從中深刻地體味出了一個(gè)購(gòu)房人的苦樂(lè)酸甜。

孫浩先生平時(shí)就悉心研究網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等各類信息,對(duì)很多樓盤如數(shù)家珍,親自考察的不下四五十個(gè)盤,有些是下班后順便看的。有的房?jī)r(jià)高得令他瞠目結(jié)舌,有的因?yàn)樗莫q豫,在等待中錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)買時(shí)機(jī)。

他最遺憾的就是一個(gè)坐落于京西昆玉河畔的魯藝上河村樓盤。

據(jù)說(shuō)2001年9月一期就開(kāi)盤了,他去看時(shí)非典還未完全過(guò)去,當(dāng)時(shí)均價(jià)也就8000多,但由于戶型面積最小的兩居室也有179平方米,讓他有些難以下定決心,因?yàn)榭們r(jià)實(shí)在難以承受。熱點(diǎn)新聞

等他和家里商量好,兩個(gè)月后準(zhǔn)備再來(lái)看時(shí),得知只剩近300平方米的大戶型,且均價(jià)也漲到1萬(wàn),如今三期開(kāi)盤均價(jià)已經(jīng)是15000元,他真是有些后悔不已。

“在經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的情況下,要考慮合適的房型,真的是要牽扯太多精力,耗費(fèi)時(shí)間,決策又難,感覺(jué)很累?!边t至2004年底,他終于狠了心,相中了一套遠(yuǎn)洋山水的房子。

但在他看來(lái),最佳時(shí)機(jī)已然錯(cuò)過(guò),他的同事中還有不少也是如此,看上十幾趟,房子仍然很難定下來(lái)。

根據(jù)購(gòu)房者的普遍反映,記者發(fā)現(xiàn),買房難主要有這樣三個(gè)原因:

(一)樓市虛假或水分信息太多,必須反復(fù)實(shí)地調(diào)查,否則就要落入陷阱。

有的廣告把位置、社區(qū)、設(shè)計(jì)都吹得天花亂墜,實(shí)地一看,大相徑庭,如果不加小心,很可能就被迷惑。

(二)市場(chǎng)定位大多偏離普通百姓的需求,價(jià)位高,戶型設(shè)計(jì)不是面積大而不當(dāng),造成浪費(fèi),就是格局不科學(xué),影響功能的發(fā)揮。

裝修房過(guò)少,即使有一些裝修房,其風(fēng)格和質(zhì)量也令許多置業(yè)者不滿。

(三)住房這樣的大宗消費(fèi)往往需要全家集體決策,反復(fù)權(quán)衡。

置業(yè)者對(duì)住宅品質(zhì)要求越來(lái)越高,不僅著眼于面積、質(zhì)量,社區(qū)、環(huán)境等條件都要綜合評(píng)價(jià)考察。

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然在銷售中也采取了一些積極的服務(wù)措施,但“作秀”、“炒作”的成分居多,總體上來(lái)說(shuō),仍然是沒(méi)有為置業(yè)者提供一個(gè)真正輕松的消費(fèi)環(huán)境。談起購(gòu)房史,頗多無(wú)奈。

張揚(yáng),一家中外文化交流公司工作的職員。

張揚(yáng)說(shuō):“都說(shuō)買房難,其實(shí)買好房子更難。但凡戶型、面積、朝向均令你滿意的房子,售樓小姐總會(huì)告知,對(duì)不起,這個(gè)戶型已賣完了。再換一家,情況可能還是如此。”不過(guò)她們往往要求你留一個(gè)電話,說(shuō)等等看,也許有交訂金不要的。其實(shí)她們就是把一期的房子留到了二期的同等價(jià)位再去賣?!彼捶孔拥臍v史少說(shuō)也有兩年多。

且聽(tīng)一聽(tīng)張揚(yáng)先生關(guān)于買房子的經(jīng)驗(yàn)之談:“你到有點(diǎn)名氣或新開(kāi)的樓盤逛,經(jīng)常可以看到人頭攢動(dòng)。售樓小姐們展示的房屋銷售報(bào)表,也無(wú)一例外地顯示樓盤銷售的火爆。給人的感覺(jué),這個(gè)樓盤炙手可熱,下手晚了,過(guò)了這個(gè)村可就再?zèng)]這個(gè)店了,讓人不自覺(jué)加入到了購(gòu)房大軍中去。

“后來(lái)我才了解到,有些在售樓處排隊(duì)的人并不都是買房者,而是開(kāi)發(fā)商雇來(lái)的‘房托’!樓盤到底銷售了多少,有可能就是個(gè)謎。

“開(kāi)發(fā)商就是抓住了購(gòu)房者的這種從眾的心理。等什么時(shí)候交完了房錢,辦完了手續(xù),領(lǐng)到了鑰匙,裝修,搬家之后,你可能會(huì)發(fā)現(xiàn),其實(shí)這里還有不少的房子空著。所以買房時(shí)一定切忌沖動(dòng),頭腦一定要保持冷靜?!彼麄兊脑捔钊松钏?。

四、期房成“欺房”?

“買房猶如買彩票,不知咋樣能中獎(jiǎng)?!贝竽懠僭O(shè),小心求證,反復(fù)權(quán)衡之后痛下決心,賭了!

掏出辛苦攢下的積蓄,買下一個(gè)“夢(mèng)想”的業(yè)主們,等到入住收房那一天,應(yīng)是最讓 人有歸屬感、最讓人心靜的時(shí)刻??墒牵幌盗惺虑橐苍S并不能讓人如意,“夢(mèng)想”被重重地摔在地上,失望、委屈,進(jìn)而怒火中燒……

看樓時(shí),樓下明明還是空地,可入住后,卻發(fā)現(xiàn)變電站成了自己樓下的“鄰居”;最初看的規(guī)劃圖和銷售廣告上,空地還是一片花園,可通知去收房時(shí),發(fā)現(xiàn)綠地處又在建了商品房;家庭室內(nèi)說(shuō)好的綠色裝修,一經(jīng)檢測(cè),發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo),廁所里仍然有異味……這種期房變“欺房”的變戲法,讓人們著實(shí)體會(huì)著:買房難,入住更難!

懷著一份美好的憧憬,王欣女士在北京購(gòu)買了一套被稱為××花園的期房。她告訴記者,在等待了兩年后開(kāi)發(fā)商通知她驗(yàn)收房子的那天,她滿心歡喜地去驗(yàn)房,卻大呼期房“貓兒膩”太多。熱點(diǎn)新聞

“當(dāng)時(shí)它的廣告宣傳特別誘人,綠地多,又有游泳池,又有網(wǎng)球場(chǎng),還有社區(qū)活動(dòng)中心,廣告上說(shuō)得很好的,如果照它那個(gè)宣傳,應(yīng)當(dāng)算是一流的住宅了??蓪?shí)際情況與宣傳情況卻存在巨大反差:原來(lái)的外飄窗設(shè)計(jì)改為普通窗;最初宣稱的種植各種花木的圖景,現(xiàn)實(shí)中只是不值幾文的小樹和小草,綠化的草坪少得可憐;網(wǎng)球場(chǎng)也早沒(méi)了蹤影,樓前是近在咫尺的樓,看著眼前的鋼筋水泥,而陽(yáng)光卻很難見(jiàn)到一縷……我們找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉,可遇上這樣的糟心事,用多少錢才能補(bǔ)回來(lái)呢?”事實(shí)上,記者采訪的很多業(yè)主都和這位女士的感覺(jué)一樣,延期交房、規(guī)劃改變、道路未通以及質(zhì)量問(wèn)題等總是發(fā)生,其中問(wèn)題叫得最多的是“貨不對(duì)板”,開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾沒(méi)有兌現(xiàn),例如面積縮水,小區(qū)綠化面積與承諾不符。當(dāng)初售樓小姐描繪的美景成了“鏡中花”,巨大的心理落差確實(shí)難以承受。

中央電視臺(tái)曾對(duì)部分購(gòu)買期房的市民作過(guò)調(diào)查,近九成的人士遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾不符的情況。那么,發(fā)生的主要問(wèn)題是什么?開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃,比如說(shuō)原來(lái)的綠地就變成了一個(gè)新的商業(yè)樓了,比如說(shuō)小區(qū)的格局發(fā)生變化,碰到這樣情況的人占到了五分之一多;18%的人遇到的問(wèn)題是房屋質(zhì)量出了毛病。比如經(jīng)常漏雨,精裝修的地板翹起來(lái);17%的人發(fā)現(xiàn)房屋面積不符或者公攤面積超過(guò)規(guī)定范圍;16%的人不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證;15%的人被強(qiáng)制交納代收費(fèi)用;13%遇到的是沒(méi)有按期交房。

2005年8月,中國(guó)人民銀行發(fā)布2004年度房地產(chǎn)金融報(bào)告,針對(duì)期房中的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,提出建議取消期房的銷售制度,改為賣現(xiàn)房,立即引起了軒然大波。贊成一方說(shuō)期房是萬(wàn)惡之源,房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)在這種欺詐、虛假?gòu)V告,承諾不兌現(xiàn),全部是期房惹的禍。反方則認(rèn)為如果改賣現(xiàn)房,顯然房地產(chǎn)商要投入更大的資金,最終還是“羊毛出在羊身上”,消費(fèi)者來(lái)埋單。那么,一些消費(fèi)者又是如何看的呢?

在記者采訪的大多數(shù)市民中,普遍希望買現(xiàn)房,但在實(shí)際操作中,六成以上的人士還是買了期房。

家住北京勁松的馬先生表示,如果購(gòu)房的話,現(xiàn)房肯定比期房安全一些,可以看得到,實(shí)地考察,房屋的質(zhì)量、具體的環(huán)境及其他的配套設(shè)施很容易得出性價(jià)比。我原來(lái)買期房就光顧著挑便宜,卻帶來(lái)無(wú)盡的麻煩,現(xiàn)在感覺(jué)還是選現(xiàn)房好。

而在某中央媒體工作的張建平先生則有著自己的看法:“買塊肉還得挑挑肥瘦,買房子更是家庭中最重要的消費(fèi)品。當(dāng)你對(duì)著一大堆不知道真假的廣告和圖紙,讓你掏錢就買,的確心里不踏實(shí)。但是現(xiàn)實(shí)生活中,可以挑選的期房還是多一點(diǎn),價(jià)格上相對(duì)會(huì)優(yōu)惠至少一兩千。選擇有實(shí)力一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商,就算賭一把也值?!笨磥?lái),期房有無(wú)數(shù)的不確定性,特別是更改規(guī)劃,房屋質(zhì)量,房屋面積,辦理產(chǎn)權(quán)證,代收費(fèi)用,但只要一談到價(jià)位,就對(duì)不少購(gòu)買者有著無(wú)盡的誘惑,大有“一俊遮百丑”之味。

五、誰(shuí)在為房?jī)r(jià)上漲支撐?

北京師范大學(xué)博士生導(dǎo)師董藩教授分析,如果剔除了上海與杭州的泡沫成分,北京真實(shí)的房?jī)r(jià)水平仍然可能是全國(guó)第一。造成這種情況的原因,主要是北京存在與眾不同的“六最”消費(fèi)因素說(shuō):

北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層;擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu);擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu);擁有全國(guó)規(guī)模最大的白領(lǐng)階層;擁有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍;擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。

在上海,業(yè)界也流傳著“9大理由”:世博會(huì)的拉動(dòng)、跨國(guó)公司大量進(jìn)入、海外購(gòu)買力的強(qiáng)力支撐,如此等等,為后市看漲提供支撐。

業(yè)內(nèi)人士分析,目前有20萬(wàn)臺(tái)灣人在上海工作或?qū)W習(xí),定居人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。僅港臺(tái)人士在滬購(gòu)房總量就已超過(guò)200萬(wàn)平方米,購(gòu)房余額逾百億元,外來(lái)人口購(gòu)房占上海商品房銷售總量的53%。熱點(diǎn)新聞

由于看好上海未來(lái)的發(fā)展前景,許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來(lái)上海投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),一些跨國(guó)公司將拓展亞洲市場(chǎng)的商務(wù)總部設(shè)在上海。

與此同時(shí),境外資金大量涌入更是助推了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)人民銀行公布的上海市2004年金融運(yùn)行報(bào)告稱,2004年前11個(gè)月,涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資金總量超過(guò)222億元。

其中約150億元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),占當(dāng)年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的12.7%。

六、剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

不斷攀升的房?jī)r(jià),似乎成為一部“壓榨機(jī)”,購(gòu)房者在房貸上透支了未來(lái)數(shù)十年的消費(fèi)能力。那么,究竟是哪些非正常因素抬高了房?jī)r(jià)?

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出,要穩(wěn)定樓市,必先剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”,示人本相。房?jī)r(jià)飛漲不是某個(gè)原因、某個(gè)力量單方面作用的結(jié)果,而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合,共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。不鏟除這些非正常因素,降溫樓市無(wú)異于抱薪救火,“薪不盡,則火不滅”。

———價(jià)格聯(lián)盟:開(kāi)發(fā)商拉高房?jī)r(jià)?

樓評(píng)人士蔡為民指出,2000年以前,剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循的是成本定價(jià),商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤(rùn);2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場(chǎng)定價(jià),房?jī)r(jià)基本由供求關(guān)系決定;而2004年以來(lái),樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放,樓市開(kāi)始成長(zhǎng)、繁榮,而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合,漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

細(xì)心的人士注意到,在福布斯中國(guó)內(nèi)地首富榜單中,主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升:2001年,29人的主業(yè)是房地產(chǎn),且前10大富豪中有5位開(kāi)發(fā)商;2002年,25人主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn);2003年,經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的富豪增至35人;2004年,升至45人。短短十幾年內(nèi),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬(wàn)富翁,這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法想像。而在福布斯全球富豪榜中,主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少,全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般也只有5%。

朱林興教授指出,一些開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間,合謀制造虛假信息,相互聯(lián)手抬價(jià),逐層加碼,利益共享。另一方面,價(jià)格同盟在所謂的“定價(jià)策略”方面也有體現(xiàn):幾乎所有新樓盤開(kāi)盤,都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照,相互競(jìng)價(jià)。

“你每平方米漲500元,我就漲800元,以價(jià)格高低來(lái)顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越。”朱林興說(shuō),“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位,取得了大大高于生產(chǎn)價(jià)格的超額壟斷利潤(rùn)?!?

開(kāi)發(fā)商為何能輕而易舉地形成價(jià)格聯(lián)盟?近幾年各大城市的房?jī)r(jià)為何只升不降?一個(gè)重要原因是:地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”的做法,事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了“托市”之效。

在1999年以前,為拉動(dòng)內(nèi)需,各地都出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的措施,譬如實(shí)行買房退稅、貸款優(yōu)惠等。

但與此同時(shí),地方政府“劍走偏鋒”,縱容了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。

其一,拔苗助長(zhǎng),急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見(jiàn)效快,對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯,不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中,都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展,目標(biāo)是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

其二,不對(duì)商品房進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算,作為生活必需的商品房,其定價(jià)完全放開(kāi),基本是開(kāi)發(fā)商報(bào)多少是多少。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)縣,為了抬高區(qū)域“檔次”,開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高反倒越容易取得預(yù)售許可證,反之則要一等再等。

這位人士質(zhì)問(wèn):“這不是在引導(dǎo)房?jī)r(jià)走高是什么?”其三,對(duì)外地人買房不作限制,縱容炒房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征明顯,健康的樓市必然以本地購(gòu)買力作為主要支撐。但為了活躍市場(chǎng),許多地方對(duì)外地人購(gòu)房、炒房不加限制。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心溫海珍認(rèn)為,房屋最基本的功能是居住,政府應(yīng)鼓勵(lì)居住、限制炒作。

七、房?jī)r(jià)飛漲的另外兩個(gè)因素

沒(méi)有源源不斷的資金支持,高房?jī)r(jià)就像紙船下水,撐不了多久。

因?yàn)?,大多?shù)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源至少有兩個(gè)通道,一是自己用土地向銀行抵押貸款,二是買房者從銀行按揭的資金也流向了房地產(chǎn)商的賬戶。

充足的資金使房地產(chǎn)業(yè)保持了高速度發(fā)展,也使空置房和房?jī)r(jià)一樣長(zhǎng)年雙雙保持在高位,房子多年賣不出去,卻不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn),這一點(diǎn)絕對(duì)是中國(guó)特色,用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理無(wú)法解釋。

買房按揭的比例由銀行決定,但房子的價(jià)格卻由房地產(chǎn)商決定,自然房?jī)r(jià)越高,從銀行貸出來(lái)的資金越多。

———信息壟斷:“房托”搶占話語(yǔ)制高點(diǎn)?

事實(shí)上,光靠地方政府和房地產(chǎn)商,還不足以操控房地產(chǎn)的價(jià)格。

近年來(lái),一些專家、學(xué)者,在或明或暗的“贊助”、“邀請(qǐng)”下,頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上,只說(shuō)一些利益集團(tuán)需要他們說(shuō)的話,宣傳房?jī)r(jià)看漲的種種理由。

只要稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn),近年來(lái),在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。

開(kāi)發(fā)商、地方政府相關(guān)部門和一些“專家學(xué)者”、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手,占據(jù)行業(yè)話語(yǔ)制高點(diǎn),并形成一個(gè)行業(yè)性的“話語(yǔ)鏈”“房托”:

當(dāng)央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運(yùn)作的121號(hào)文件一出臺(tái),他們就開(kāi)始“研討”、拋出“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”;當(dāng)央行提示信貸風(fēng)險(xiǎn)、要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審貸時(shí),他們說(shuō):“融資成本增加,房?jī)r(jià)將會(huì)增長(zhǎng)”;當(dāng)有人警告房?jī)r(jià)虛高應(yīng)該降溫時(shí),他們大加反駁:“中國(guó)房地產(chǎn)絕無(wú)泡沫,至少也可以繁榮20年”;當(dāng)“新國(guó)八條”出臺(tái)時(shí),他們甩出“不能搞行政一刀切,還是要重市場(chǎng)調(diào)節(jié)”;當(dāng)公眾要求公布房?jī)r(jià)“成本清單”時(shí),他們立即撰文公布房產(chǎn)“清單”不能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)……

總之是只唱房?jī)r(jià)看漲“同一首歌”。

“就像當(dāng)年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣,這些人事實(shí)上是當(dāng)起了‘房托’?!辟Y深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言,相形之下,樓市“黑嘴”們更有市場(chǎng),對(duì)輿論的導(dǎo)向作用更大。

———“追漲殺跌”:炒家哄抬房?jī)r(jià)?

當(dāng)股市跌破1200點(diǎn)時(shí),人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時(shí)的樂(lè)觀是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地,商品房成了一些人的投資品,炒家將樓市當(dāng)作了股市。起先還是外來(lái)“炒房團(tuán)”活躍于樓市,隨后,在身邊“誰(shuí)買房誰(shuí)賺錢”的誘惑下,手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動(dòng),加入投資商品房的行列。

在上海,自2004年第三季度以來(lái),外來(lái)人員購(gòu)買高檔房的比例不斷上升。

到了2005年一季度,中心城區(qū)高檔房70%的買主是外地和境外人員。

價(jià)格越貴的房子,外來(lái)人員的購(gòu)買比例越高,中心城區(qū)高檔商品房供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上升。

而高檔房?jī)r(jià)格的上揚(yáng),又對(duì)周邊中檔房、甚至城郊的低價(jià)房?jī)r(jià)格、行情走勢(shì)產(chǎn)生向上的拉動(dòng)作用,最終對(duì)普通市民的心理預(yù)期產(chǎn)生很大影響,刺激“追漲”或跟風(fēng)提前消費(fèi)。

高價(jià)房對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)似乎沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn),最終的結(jié)果只有兩個(gè),要么賣給買房者,要么抵給銀行。

扛住了高價(jià)也就扛住了高利潤(rùn),最后通過(guò)按揭轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上。

“泡沫”之后,房地產(chǎn)商拿走豐厚的利潤(rùn),銀行得到穩(wěn)定的利益,而最終所有的問(wèn)題只有一個(gè)人來(lái)扛,那就是買房者。

八、利潤(rùn)大廈如何砌成?

2005年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)普查第三號(hào)公報(bào)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤(rùn)超1200億元。

“利潤(rùn)大廈”如何砌成?“四兩撥千斤”是開(kāi)發(fā)商的慣用生財(cái)手段,用一兩千萬(wàn)元的資金,開(kāi)發(fā)1億元的項(xiàng)目,比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評(píng)論,在中國(guó),開(kāi)發(fā)商是使用“高杠桿”做買賣的,80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款,自有資金只有20%。

房地產(chǎn)商徐揚(yáng)(應(yīng)被訪者要求用化名),2003年底與朋友合股開(kāi)發(fā)西南某城市樓盤。樓盤并沒(méi)有建在市區(qū)繁華路段,制定的均價(jià)為2600元,看上去價(jià)格并不算高。那么他的樓盤能獲利多少呢?

2005年8月,他告訴記者,目前樓盤一期已售罄,二期順利開(kāi)建,每平方米也就掙個(gè)600元。

600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn)。見(jiàn)記者疑問(wèn),他得意地說(shuō):“你們記者算不來(lái)賬,老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元,當(dāng)然發(fā)不了財(cái),但我們的樓盤是36萬(wàn)平方米,你算算我全部賣出去之后掙多少,快兩個(gè)億??!”他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單,解密這座樓盤的“利潤(rùn)大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地:180畝(12萬(wàn)平方米)具備以下條件:

1、地價(jià):80萬(wàn)元/畝。

2、技術(shù)指標(biāo):樓盤類型為小高層電梯公寓(12層);容積率為3;綠化率為36%,建筑密度35%。

3、策劃公司全程代理,代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷售額的4%。

4、設(shè)計(jì)費(fèi)15元/平方米(按總建筑面積計(jì))。

5、土建造價(jià)1300元/平方米,園林綠化硬化造價(jià)80元/平方米,市場(chǎng)銷售均價(jià)2600元/平方米。

6、幾項(xiàng)主要稅收:土地增值稅按銷售額1.5%;營(yíng)業(yè)稅按銷售額5%;契稅按總地價(jià)3%;企業(yè)所得稅按銷售額2%(此項(xiàng)我們樓盤免交,因高新區(qū)有優(yōu)惠政策)。

開(kāi)發(fā)商提供的成本測(cè)算如下———

一、項(xiàng)目總建筑面積:180畝(12萬(wàn)平方米)×3(容積率)=36萬(wàn)平方米;綠化面積:180畝(12萬(wàn)平方米)×36%=4.32萬(wàn)平方米;硬化道路:180畝(12萬(wàn)平方米)×29%=3.48萬(wàn)平方米。

二、銷售總額:36萬(wàn)平方米×2600元/平方米=9.36億元。

三、180畝土地成本:180畝×80萬(wàn)/畝=1.44億元。

四、工程土建總造價(jià):36萬(wàn)平方米×1300元/平方米=4.68億元。

此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià),實(shí)際只要四五千萬(wàn)元即可啟動(dòng)開(kāi)建樓盤,建好一棟賣一棟,并不用一次性投入這么多錢。

五、各種配套費(fèi)用如下———

設(shè)計(jì)費(fèi):36萬(wàn)平方米×15元/平方米=540萬(wàn)元;園林道路:綠化4.32萬(wàn)平方米×80元/平方米=345萬(wàn)元;硬化道路:3.48萬(wàn)平方米×80元/平方米=278萬(wàn)元;水電及三通一平、報(bào)建等費(fèi)用約2500萬(wàn)元;三通一平費(fèi)用各樓盤的差異較大,凹地或沼澤地成本要高些。

六、營(yíng)銷策劃及廣告投入:9.36億元×4%=3700萬(wàn)元。

七、需交的主要稅:增值稅9.36億元×1.5%=1404萬(wàn)元;營(yíng)業(yè)稅9.36億元×5%=4680萬(wàn)元;契稅1.44億元(總地價(jià))×3%=432萬(wàn)元;還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開(kāi)支,沒(méi)有計(jì)入。

八:項(xiàng)目總投入:約7.4億元。

九:利潤(rùn)(粗算):9.36億元-7.4億元=1.9億元。

理論利潤(rùn)率:1.9億÷7.4億=25%。

九、拿到了地就上了賺錢的大路

開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō),實(shí)際上的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不止這些,沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會(huì)把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目,他們都是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的,因?yàn)榍捌谥恍柰度?.4億元的土地成本加上四五千萬(wàn)元左右土建資金就可以啟動(dòng)樓盤了。

當(dāng)然,這部分費(fèi)用我們基本是自有資金,所以相對(duì)那些向銀行貸款啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)商,我們的成本要低些。再加上通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng),所以如果算實(shí)際的利潤(rùn)率,應(yīng)該是100%甚至更高的回報(bào)。

他說(shuō),其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì),可以將樓盤賬目上的成本金額加大,如明明賺1億元的樓盤,可以處理成只賺4000萬(wàn)元。對(duì)外界造成樓盤成本高,不得已提高售價(jià)的假象。

當(dāng)然,有的還善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策,想辦法在銷售新樓盤時(shí)注冊(cè)一個(gè)新公司,僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的稅款,成本又被巧妙地壓低了。

他透露,樓盤開(kāi)建后也暗藏著一些省錢的貓膩。

像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本,最常見(jiàn)的就是采購(gòu)便宜原材料,有的甚至直接減免一些程序。

一些開(kāi)發(fā)商透露,目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過(guò)2,而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑,打通主管部門的關(guān)系,把樓盤的容積率調(diào)高,這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍甚至5倍土地面積的商品房。

“平地拔高樓,利潤(rùn)馬上成倍增長(zhǎng)?!遍_(kāi)發(fā)商徐揚(yáng)坦言,“提高樓盤容積率的同時(shí)把綠化環(huán)境做好,是樓盤既省成本又能賣高價(jià)的妙招?!彼f(shuō):“綠化的成本并不高,大范圍鋪上草皮,再種上便宜的喬木、灌木,攤下來(lái)一平方米也就是100元多一點(diǎn),但做出來(lái)的整體視覺(jué)效果很好。人家來(lái)看樓時(shí),看到這么大塊綠地賞心悅目,每平方米即使多掏個(gè)三四百塊也愿意?!睂O國(guó)平(應(yīng)被采訪者要求采用化名),2005年時(shí)39歲,在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年,做了近20萬(wàn)平方米的樓盤,已積累下4000多萬(wàn)元的資產(chǎn)。

他向記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣房中一些不為外人知曉的手法,現(xiàn)實(shí)錄如下:

———“拿到了地就上了賺錢的大路”時(shí)下,在股市低迷、其他行業(yè)利潤(rùn)不理想的情況下,不動(dòng)產(chǎn)投資成了熱門。

連小投資者都流行“搶房就是搶錢的說(shuō)法”。

國(guó)家出臺(tái)的政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭,地價(jià)不斷上揚(yáng),房?jī)r(jià)飆升,誰(shuí)見(jiàn)了會(huì)不動(dòng)心?商業(yè)銀行也紛紛搶這碗飯。

眼下房市景氣,我們的投資回收很快,看上去是個(gè)多贏的結(jié)果。

誰(shuí)都知道,在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要站穩(wěn)腳跟,必須有雄厚的資本和較好的土地儲(chǔ)備。

現(xiàn)在各地做房地產(chǎn)賺得多的,大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

現(xiàn)在各地都在搞開(kāi)發(fā),一個(gè)重要的手段就是賣地生財(cái),有些地方地都賣濫了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都知道抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理,掌握第一手消息很關(guān)鍵,“招商引資”、“改造”、開(kāi)發(fā)建設(shè)政策一出臺(tái),土地里就有機(jī)可乘。

只要我是一個(gè)“有實(shí)力”、“有背景”的企業(yè),我就能夠用很少的訂金,甚至不花錢,而得到協(xié)議用地,剩下的地價(jià)款先欠著。

要么換個(gè)方式,包下一條舊街道的改造或者一個(gè)地方的“亮化工程”,投資不算大,但是可以換得一塊或可開(kāi)發(fā)、或可融資、或可出讓的土地,甚至還有一批商鋪。

十、賣房的故事

———“關(guān)鍵地方肯下力氣,就能打通各種關(guān)節(jié)”拿到了地,就成了投資商,就可以利用優(yōu)惠政策開(kāi)始融資、合作、賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定,但制度是人制定出來(lái)的,只要在關(guān)鍵的地方肯下力氣,就能順利打通各種關(guān)節(jié)。

如果沒(méi)有錢開(kāi)工,有建筑商,有銀行幫忙?,F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多,建筑企業(yè)更多如牛毛。

建筑商墊資開(kāi)發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩,他們不但要先幫著把樓蓋到封頂,還要交給開(kāi)發(fā)商保證金。

只要開(kāi)始合作,就是一條船上的人。拿到了地,可以找一家手段高明的土地評(píng)估所運(yùn)作,最后得到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款肯定不低于買地的價(jià)錢。這筆錢可以用來(lái)應(yīng)付一部分債務(wù)、發(fā)工資、做設(shè)計(jì)、搞宣傳等等。

接下來(lái)就是設(shè)計(jì)規(guī)劃。

現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位競(jìng)爭(zhēng)也激烈,只要先付少量的費(fèi)用,你就可以拿到想要的“歐式”、“美式”、“港式”的設(shè)計(jì)方案。按規(guī)定拿到預(yù)售許可證才能賣樓。但氣派的開(kāi)工儀式后,將富麗堂皇的效果圖和模型擺好,就可以避實(shí)就虛地展開(kāi)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”工作。事實(shí)上,這時(shí)候拿到預(yù)售許可證并不困難。

然后,就是輪到寫手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登場(chǎng)。只要炒作得手,引起“轟動(dòng)”,制造“緊缺”,帶動(dòng)人氣,錢就會(huì)源源不斷地流進(jìn)腰包。

———“玩的就是買主的心理”房地產(chǎn)盯的不是窮人,因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是“買房的人在不斷買房,買不起房的人怎么也買不起房”。

賣樓當(dāng)然并非易事。

首先要制造熱度,針對(duì)消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理,要變著法兒造勢(shì),制造樓市火爆的景象。

沒(méi)有人買,可以雇人來(lái)“買”。項(xiàng)目一“開(kāi)盤”就會(huì)演繹成“某某花園開(kāi)盤狂銷數(shù)百套”,或者“某某廣場(chǎng)售樓風(fēng)暴,首期一百個(gè)單位當(dāng)天被搶購(gòu)一空”,這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。

買房的人動(dòng)心后,就上了套,可以做的文章就多了。

買房子的人當(dāng)然也不懂得如何精確計(jì)算和測(cè)量,當(dāng)然也不會(huì)去詳細(xì)核查他們看不懂的工程圖紙,建房成本、開(kāi)發(fā)商許諾的高檔原裝進(jìn)口材料都無(wú)法鑒定。

房產(chǎn)銷售高手能日進(jìn)萬(wàn)金玩的就是買主的心理。一個(gè)均價(jià)每平方米6000多元的住宅樓,可能“起價(jià)”每平方米只有4000元,但你絕對(duì)買不到這種房。買主即使能以較低的價(jià)格成交,事實(shí)上還有各種各樣的附加費(fèi)在后面等著。

其次要顯示房屋銷售背后的“堅(jiān)實(shí)保障”。按照業(yè)內(nèi)時(shí)髦的說(shuō)法,房地產(chǎn)已進(jìn)入“品牌”時(shí)代。

隨便走進(jìn)一家樓盤,你就能見(jiàn)到各種質(zhì)量獎(jiǎng)、生態(tài)獎(jiǎng)、環(huán)境獎(jiǎng)、設(shè)計(jì)獎(jiǎng),一個(gè)比一個(gè)響。

這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批“國(guó)際力量”在“支撐”。

什么法國(guó)設(shè)計(jì)方案,什么地中海風(fēng)情,什么美國(guó)貝爾格林環(huán)境設(shè)計(jì)理念,ISO國(guó)際認(rèn)證,什么歐洲湯森管理模式,超五星級(jí)服務(wù),VIP高級(jí)名流會(huì)所,國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)……

概念也被炒到了極致。水景花園、香樟別墅、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計(jì),要什么有什么,只要能打動(dòng)買主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購(gòu)買欲望。

樓盤賣得差不多了,原有的“湖景”、“園林”很快不見(jiàn)了,或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房。

我所說(shuō)的這些,都是這個(gè)行業(yè)里的不規(guī)范現(xiàn)象。現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)紅火,大家都往這里擠,誰(shuí)也說(shuō)不清現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“泡沫”。

不過(guò)可以肯定的是,隨著國(guó)家土地交易的逐漸成熟,行業(yè)管理的日趨完善,往后可不像過(guò)去那么容易做了。

十一、“銀子裝進(jìn)口袋,把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行”?

地產(chǎn)商本來(lái)想悄悄地發(fā)財(cái),不料出來(lái)個(gè)胡潤(rùn)等各種國(guó)內(nèi)富豪排行榜,房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山。

“暴利”,用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)解釋,就是超額利潤(rùn),即超過(guò)正常利潤(rùn)的那部分利潤(rùn)。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律表明,通過(guò)創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得的超額利潤(rùn),對(duì)社會(huì)有益;而壟斷的超額利潤(rùn)是壟斷者對(duì)消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削,是不合理的。

一些專家認(rèn)為,無(wú)論如何,“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過(guò)壟斷獲取的超額利潤(rùn)。

由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)研究會(huì)等作的一份調(diào)查結(jié)果顯示,我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè),稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多,比平均水平高5倍。

房地產(chǎn)業(yè),在中國(guó)一直是個(gè)具有誘惑力的行業(yè),主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財(cái)務(wù)杠桿以小搏大。

據(jù)央行的調(diào)查估算,近年來(lái)百分之七八十左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸;同時(shí)建筑商墊資開(kāi)發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時(shí),很多開(kāi)發(fā)商還通過(guò)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”的形式在拿到預(yù)售許可證前就開(kāi)始賣樓,玩起現(xiàn)金流游戲。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同,存在著建筑商墊款和客戶的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢(shì),因此,與20%左右的銷售利潤(rùn)率相比,一些開(kāi)發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍?!皩y子裝進(jìn)口袋,把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行?!睂<抑赋?,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降,說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險(xiǎn)的泡沫。一項(xiàng)調(diào)查顯示,房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)的10倍以上,2002年甚至高達(dá)16倍。

業(yè)內(nèi)人士反映,在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率,比行業(yè)平均利潤(rùn)更能說(shuō)明問(wèn)題。

綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),近三年來(lái),上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降:2001年為18.84%;2002年為17.53%;2003年為16.94%。

但同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率卻居高不下:2001年高達(dá)38.12%;2002年達(dá)到86.36%;2003年達(dá)到74.24%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商究竟是如何獲得暴利的?業(yè)內(nèi)人士反映,房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機(jī)主要在以下三個(gè)環(huán)節(jié):

一是開(kāi)發(fā)前走門子,囤積土地。

從某種程度上說(shuō),房地產(chǎn)的超額利潤(rùn)一部分來(lái)源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng),即行政性壟斷。

表面上看,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)4萬(wàn)家,是充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè),但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷,政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策,實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色,這部分壟斷利潤(rùn)很大一部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。

在國(guó)外,土地占整個(gè)房地產(chǎn)成本的一半以上,而在我國(guó),地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不過(guò)20%左右。如果說(shuō)土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的源頭之一,那么征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是其來(lái)源之二。

2003年7月1日以前,全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中,以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%,95%是協(xié)議出讓。

一般而言,透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價(jià)不到掛牌招標(biāo)地價(jià)的1/2。

以2003年12月8日,北京市首宗拍賣的地價(jià)為例,其底價(jià)是4.3億元,最終的成交價(jià)是9.05億元,若以“協(xié)議出讓”,價(jià)格不會(huì)超過(guò)底價(jià),由此可窺見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大。

十二、暴利玄機(jī)何在正因此,開(kāi)發(fā)商對(duì)囤地情有獨(dú)鐘

由首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)洪亞敏教授主筆的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告土地市場(chǎng)分報(bào)告》顯示,1998年至2003年,全國(guó)“土地購(gòu)置面積”的年均增速為32.4%,明顯高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“施工面積”、“竣工面積”、“新開(kāi)工面積”以及“商品房銷售面積”的年均增速,全國(guó)待開(kāi)發(fā)土地面積逐年增加。最近6年里,有6.6萬(wàn)公頃的土地閑置未動(dòng),比近3年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積的總和還要大。

這些開(kāi)發(fā)商為何囤地不用?目的之一就是坐等土地升值。

目前,在北京有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將近4000家,但真正有開(kāi)發(fā)實(shí)力的不足500家,而大部分開(kāi)發(fā)商靠土地運(yùn)作照樣生存。

上海市土地問(wèn)題專家朱林興教授指出,目前市場(chǎng)上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地,價(jià)格非常便宜。而幾年后,地價(jià)倍增,轉(zhuǎn)手就是錢。

上海某投資集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人坦言,一直以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)賺過(guò)產(chǎn)品的錢,整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源主要是土地利潤(rùn)。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的20年發(fā)展史中,開(kāi)發(fā)商一直依靠“資源理論”獲利。

二是開(kāi)發(fā)中爆炒概念,放大在建樓盤的附加值。

開(kāi)發(fā)商們對(duì)制造、炒作概念,比提高產(chǎn)品的質(zhì)量更熱衷。

所謂親水概念、大學(xué)概念、休閑概念、地鐵概念、奧運(yùn)概念、世博概念……不一而足。其“贏錢捷徑”是“創(chuàng)造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動(dòng)房?jī)r(jià)”。

譬如軌道交通概念,就成了上海開(kāi)發(fā)商的一大賣點(diǎn)。這對(duì)購(gòu)房人的真實(shí)意味是:因?yàn)槟阗I了一次單,所以你得買第二次單。

因?yàn)檐壍澜煌ㄗ鳛楣伯a(chǎn)品,是由政府用財(cái)政投資建造的,而政府的財(cái)政支出源自納稅人的錢。

通過(guò)各種途徑取得地鐵周邊地塊的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢,卻通過(guò)猛炒地鐵概念,最終讓購(gòu)房人掏更多的錢。

三是銷售中操縱市場(chǎng)、拉抬房?jī)r(jià)。

2005年二三月份,上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規(guī)售房、哄抬房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商。其中一處樓盤499套房子成交了1707次,合同撤銷1238次……

越是高價(jià)樓盤合同撤銷率相對(duì)越高。一位朱姓代理商說(shuō),合同頻繁撤銷多是開(kāi)發(fā)商與中介聯(lián)手炒作的結(jié)果。

開(kāi)發(fā)商操縱房?jī)r(jià)常用的“三部曲”——

先讓中介在開(kāi)盤前一周就陸續(xù)雇用民工排隊(duì),制造緊張氣氛;然后,在開(kāi)盤時(shí),讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶”,以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的高價(jià)簽訂合同;中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”,開(kāi)始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買者中去兜售,哄抬價(jià)格;這時(shí),真正的買房者中開(kāi)始有人憋不住“上鉤”,以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買進(jìn),購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”,引起大批搶購(gòu);最后,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量出貨,中介手中的房子也乘機(jī)出手。

等大部分房源售完時(shí),開(kāi)發(fā)商再以各種理由,撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同,收盤謝幕。

此外,房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的一個(gè)主要來(lái)源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中,15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司,且欠稅金額巨大。

有學(xué)者分析,那些著意宣傳“暴利”有理的人,說(shuō)明了地方政府已被“挾持”,其實(shí)有些就是“官房勾結(jié)”。一些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪,不是憑正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)群體及農(nóng)民通過(guò)土地資源獲益,打著市場(chǎng)的旗號(hào),賣著市場(chǎng)的價(jià)格,享受著計(jì)劃的優(yōu)惠。

十三、揭開(kāi)房?jī)r(jià)成本面紗

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí),房地產(chǎn)的利潤(rùn)到底有多少卻成了解不開(kāi)的謎。開(kāi)發(fā)商知道卻諱莫如深;購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)高得離譜卻無(wú)力證明……

建1平方米商品住宅到底需要多少錢?房?jī)r(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大?房地產(chǎn)商一直想捂的,正是普通老百姓想知道的。

2005年8月,福州物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。一份樓盤的成本清單,讓開(kāi)發(fā)商蒙了:不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎?一個(gè)愿打一個(gè)愿挨,嫌貴你可以不買,成本是商業(yè)秘密怎能公布?

這之后,圍繞著要不要公布、能否進(jìn)行真實(shí)核算、公布房?jī)r(jià)成本到底有什么意義等問(wèn)題,在廣大民眾、學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論。臨了,相關(guān)部委表態(tài):公布房?jī)r(jià)成本“符合群眾利益”。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生,“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一。無(wú)論如何,房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù),讓開(kāi)發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。

公布房?jī)r(jià)成本之舉,被《南風(fēng)窗》雜志評(píng)為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎(jiǎng)。

建1平方米商品住宅到底需要多少錢?

2005年8月上旬,記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表,在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中,商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。

經(jīng)測(cè)算,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤有10個(gè),呈現(xiàn)出樓盤越高檔,利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

在全國(guó)35個(gè)大中城市中,福州市的房?jī)r(jià)位于中等水平。來(lái)自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2005年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為3587元/平方米,同比增長(zhǎng)11.64%,其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元/平方米。福州市物價(jià)部門對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算,結(jié)果顯示,商品房的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間,記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(福州××花園),按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分,進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證,測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤(rùn)率達(dá)60.2%?,F(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”—————

福州××花園(8月上旬,樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)

1.地價(jià):683元/平方米。2003年9月,開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112.6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊,面積320余畝,小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27,規(guī)劃建筑密度為23.7%,總建筑面積為48.5萬(wàn)多平方米,其中商業(yè)建筑面積為1.45萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)建筑面積,可得出商品房的地價(jià)成本。

2.土建和安裝成本:875元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括:所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi),公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?,水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同,開(kāi)發(fā)成本有差異。

3.配套建設(shè)費(fèi)用:486元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多,主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取,有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本:390元/平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異,但一般不會(huì)超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10%。

綜上所述,保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為:683+875+486+390=2434元。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為:銷售均價(jià)3900-總成本2434=1466元。

開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為60%左右。

十四、房產(chǎn)“清單”背后折射的暴利玄機(jī)

相對(duì)于房?jī)r(jià)畸高的上海、北京等熱點(diǎn)城市,福州屬于房?jī)r(jià)中等的二線城市。而記者選取的這個(gè)樓盤無(wú)論從銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)檔次看,在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平,有較大的代表性。這份清單顯示,相對(duì)于開(kāi)發(fā)成本而言,這一樓盤約60.2%的利潤(rùn)率明顯過(guò)高,房?jī)r(jià)偏離了真實(shí)成本,而開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒以開(kāi)發(fā)成本高為高房?jī)r(jià)辯護(hù)顯然站不住腳。

一是正常的房?jī)r(jià)應(yīng)該是成本加上合理的利潤(rùn)。因此衡量房?jī)r(jià)是否正常、房地產(chǎn)利潤(rùn)是否合理的關(guān)鍵,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本。而通過(guò)對(duì)商品房的相關(guān)費(fèi)用等成本進(jìn)行細(xì)化測(cè)算,發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤每平方米的真實(shí)成本也就兩三千元,而銷售均價(jià)有的卻達(dá)到了四五千元,有的利潤(rùn)率高達(dá)90%。福州市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ)定價(jià),低于成本的低價(jià)傾銷和大大高于成本的暴利,都是與相關(guān)法律規(guī)定相悖的。

二是表面上看60%的利潤(rùn)率算不上什么,可房子不同于普通商品,它總價(jià)高,意味著開(kāi)發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤(rùn)。還以福州的這一樓盤為例,老百姓要買一套100平方米的房子,總價(jià)是39萬(wàn)元,按其60%的利潤(rùn)率,意味著開(kāi)發(fā)商每平方米賺1466元,一套房子就賺14..66萬(wàn)元。照此推算,這一建筑面積達(dá)48萬(wàn)多平方米的樓盤,可獲利7億多元。

三是“清單”顯示地價(jià)(指掛牌出讓的土地)在房?jī)r(jià)中所占的比重并不是很大,開(kāi)發(fā)商所持的“地價(jià)決定論”站不住腳。在這個(gè)樓盤中,地價(jià)所占比例約為17.5%。據(jù)福州市物價(jià)部門對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本測(cè)算,地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%左右。

京城一位開(kāi)發(fā)商坦言,從長(zhǎng)期來(lái)看,這輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的是整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)的下降,而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開(kāi)發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講,房?jī)r(jià)上漲,土地、拆遷費(fèi)用也增加了,甚至帶動(dòng)建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元,最終開(kāi)發(fā)商可能獲益幾十元,但是大家利益均沾,可只有房地產(chǎn)商扮演了“黑心人”。而房?jī)r(jià)如果下降,要承受的就是開(kāi)發(fā)商。但由于大家短視,每個(gè)人都希望上漲。

那么,房?jī)r(jià)是否如開(kāi)發(fā)商所言,由供需決定呢?記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一些開(kāi)發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預(yù)期價(jià)值”、“設(shè)計(jì)概念”等來(lái)為其高房?jī)r(jià)自圓其說(shuō),如黃金地段、國(guó)外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤,本來(lái)位置較偏,遠(yuǎn)離市區(qū),但開(kāi)發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的大橋?qū)?lái)諸多便利等,房?jī)r(jià)隨之被炒到每平方米5900元以上。通過(guò)炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào),最終的銷售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本,而這正是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的玄機(jī)。面對(duì)這塊虛增的高額利潤(rùn),目前缺乏有效的約束與監(jiān)控,而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一。 ()

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